계약은 끝났는데
집주인이 보증금을 안 돌려준다.
“이사 가야 하는데 돈이 없다.”
“임차권등기명령부터 해야 하나요?”
“소송 먼저인가요?”
결론부터 말하면,
임대차가 종료됐는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤 전출·퇴거하는 것이 중요합니다. 신청이나 결정만으로 등기가 완료된 것은 아니며, 본인의 기존 대항력·우선변제권 취득 여부와 계약 종료 사실부터 점검해야 합니다.
왜 그런지 구조로 설명해보자.
1️⃣ 왜 그냥 나가면 안 될까?
전세는 핵심이 이 두 가지다.
✔ 대항력
✔ 우선변제권
주택임대차의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 주요 요건으로 하며, 우선변제권은 대항요건과 확정일자 등 관련 요건을 함께 살펴야 합니다. 단순히 전입신고만 했다는 이유로 모든 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다.
그런데 이사 가는 순간
점유가 사라진다.
→ 우선변제권 위험
그래서 필요한 게 임차권등기명령이다.
2️⃣ 임차권등기명령이 하는 역할
임차권등기명령은 신청 후 법원의 절차를 거쳐 실제 임차권등기가 마쳐져야 관련 효력을 확인할 수 있습니다. 신청서 제출이나 결정문 수령만으로 이사해도 된다고 판단하지 마세요.
- 내가 보증금 반환받지 못한 상태라는 표시
- 이사 가도 우선변제권 유지
- 경매 시 배당요구 가능
즉, 보증금 지키는 안전장치다.
3️⃣ 언제 신청해야 할까?
조건은 명확하다.
✔ 임대차 계약 종료
✔ 보증금 반환 안 됨
✔ 실제 반환 지연 상태
계약 중에는 원칙적으로 불가하다.
4️⃣ 절차는 어떻게 진행되나?
- 관할 지방법원 신청
- 계약서 사본 제출
- 전입·확정일자 자료 첨부
- 인지대·송달료 납부
처리 기간은 법원 사건량, 서류 보정, 송달 및 등기 절차에 따라 달라지므로 2~4주 안에 완료된다고 단정할 수 없습니다.
법원 결정 후 등기 촉탁과 등기 완료 여부를 확인하세요. 이사하거나 전입을 옮길 계획이라면 등기사항증명서에서 실제 임차권등기가 완료됐는지 확인하는 것이 안전합니다.
5️⃣ 임차권등기명령만 하면 끝인가?
아니다.
그건 ‘보전’ 절차다.
돈을 실제로 받으려면
- 지급명령
- 보증금 반환소송
- 경매 배당
중 하나로 가야 한다.
상황별 정리
✔ 계속 거주한다면 보증금 반환청구와 계약 종료 여부를 먼저 확인하세요.
✔ 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기 완료 여부를 확인한 후 전출·퇴거를 검토하세요.
✔ 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기와 대항력·우선변제권 요건을 개별적으로 확인하세요.
✔ 임차권등기와 실제 반환청구 절차는 별개입니다. 지급명령과 반환소송의 차이도 참고하세요.
임차권등기명령은
“돈을 받는 절차”가 아니라
“권리를 지키는 장치”다.