전세계약이 끝나 보증금을 돌려주려던 집주인에게 법원에서 ‘채권압류 및 추심명령’ 결정문이 도착하는 경우가 있습니다.
세입자가 다른 사람에게 돈을 갚지 못하자 채권자가 세입자의 전세보증금 반환채권을 압류한 것입니다.
이때 집주인이 세입자에게 보증금을 그대로 지급하면 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 법원 결정문을 보냈다는 이유만으로 압류채권자에게 곧바로 지급해서도 안 됩니다.
압류, 추심명령, 전부명령은 효력이 서로 다르기 때문입니다.
집주인은 왜 제3채무자가 될까?
채권압류 사건에는 일반적으로 세 사람이 등장합니다.
- 채권자: 세입자에게 돈을 받을 사람
- 채무자: 전세보증금 반환채권을 가진 세입자
- 제3채무자: 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 집주인
집주인이 세입자의 빚을 직접 진 것은 아니지만, 세입자에게 지급할 전세보증금을 보유하고 있기 때문에 법률상 제3채무자가 됩니다.
법원 결정문에 집주인이 ‘제3채무자’로 적혀 있는 것도 이 때문입니다.
압류명령만 도착했다면 세입자에게 지급하면 안 된다
전세보증금 반환채권에 대한 압류명령이 집주인에게 송달되면 집주인은 압류된 범위에서 세입자에게 보증금을 지급해서는 안 됩니다.
예를 들어 반환할 보증금이 1억 원이고 압류금액이 3,000만 원이라면, 적어도 압류된 3,000만 원을 세입자에게 지급해서는 안 됩니다.
집주인이 압류명령을 받은 뒤 세입자에게 보증금을 지급하더라도 압류채권자에게 그 지급 사실을 주장하지 못할 수 있습니다. 결국 같은 돈을 다시 지급해야 하는 이중지급 위험이 생깁니다.
다만 압류명령만으로 압류채권자가 곧바로 보증금을 받아갈 수 있는 것은 아닙니다. 실제로 돈을 받으려면 추심명령이나 전부명령 등 별도의 절차가 필요합니다.
추심명령까지 도착했다면 누구에게 지급해야 할까?
민사집행법상 추심명령이 내려지면 압류채권자는 세입자를 대신해 집주인에게 압류된 보증금의 지급을 요구할 수 있습니다.
그렇다고 집주인이 결정문을 받은 즉시 돈을 지급해야 하는 것은 아닙니다.
압류와 추심명령은 원래 존재하던 전세보증금 반환채권의 범위 안에서만 효력이 발생합니다. 따라서 다음 조건을 먼저 확인해야 합니다.
전세계약이 종료됐는지
계약기간이 아직 남아 있고 계약 해지 사유도 없다면 보증금 반환 시기가 도래하지 않은 상태일 수 있습니다.
추심명령이 내려졌다고 해서 전세계약이 자동으로 종료되거나 보증금 반환 시기가 앞당겨지는 것은 아닙니다.
압류채권자는 원래 세입자가 행사할 수 있는 범위보다 더 큰 권리를 행사할 수 없습니다.
세입자가 주택을 인도했는지
일반적으로 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 동시에 이행해야 하는 관계에 있습니다.
세입자가 계속 집을 점유하면서 열쇠도 넘기지 않았다면 집주인은 주택을 인도받기 전까지 보증금 지급을 거절할 수 있습니다.
추심명령이 있더라도 이러한 동시이행 관계가 사라지는 것은 아닙니다.
따라서 집주인은 세입자에게 주택을 인도받은 뒤 압류된 범위의 보증금을 추심채권자에게 지급하는 방식으로 처리하는 것이 일반적입니다.
미납 월세나 관리비가 있는지
보증금 반환액은 계약서에 기재된 최초 보증금과 반드시 같지는 않습니다.
계약이 종료될 때 다음 금액이 공제될 수 있습니다.
- 미납된 월세
- 임차인이 부담하기로 한 관리비
- 임차인의 고의·과실로 발생한 수리비
- 계약에 따라 보증금에서 정산하기로 한 비용
예를 들어 보증금이 1억 원이더라도 미납 월세와 정당한 원상복구 비용이 500만 원이라면 실제 반환채권은 9,500만 원이 될 수 있습니다.
압류채권자도 원래 세입자가 받을 수 있었던 금액을 초과해 청구할 수는 없습니다.
다만 통상적인 노후나 자연적인 마모까지 임의로 수리비에 포함하면 별도의 분쟁이 생길 수 있으므로 공제 내역과 증빙자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
추심명령과 전부명령의 차이
두 명령은 이름이 비슷하지만 법적 효과가 다릅니다.
추심명령
추심명령이 내려지면 압류채권자가 세입자를 대신해 집주인에게 보증금 지급을 청구할 수 있습니다.
세입자의 보증금 반환채권 자체가 곧바로 압류채권자의 소유로 이전되는 것은 아닙니다. 압류채권자에게 추심할 권한이 부여되는 구조입니다.
압류채권자가 실제로 돈을 받은 경우에는 법원에 추심신고를 해야 합니다.
전부명령
전부명령이 확정되면 압류된 채권이 지급을 갈음해 압류채권자에게 이전됩니다.
다만 전부명령은 확정되어야 효력이 발생하며, 제3채무자인 집주인에게 송달되기 전에 다른 압류·가압류 또는 배당요구가 있었는지에 따라 효력이 달라질 수 있습니다.
결정문에 ‘전부명령’이라고 적혀 있다면 확정 여부와 다른 압류의 존재를 반드시 확인해야 합니다.
집주인이 세입자에게 먼저 지급하면 어떻게 될까?
집주인이 압류명령 송달 사실을 알고도 세입자에게 보증금을 지급하면 그 지급으로 압류채권자에게 대항하기 어려울 수 있습니다.
세입자에게 이미 돈을 줬다고 하더라도 압류채권자가 다시 지급을 요구할 가능성이 있습니다.
특히 다음과 같은 방식은 피하는 것이 안전합니다.
- 세입자가 급하다고 해 현금으로 지급하는 경우
- 세입자의 가족 계좌로 보내는 경우
- 계약서를 소급해 작성하고 보증금을 정산한 것처럼 처리하는 경우
- 실제로 존재하지 않는 수리비나 채무를 만들어 공제하는 경우
- 압류명령 송달 후 세입자와 별도의 상계 약정을 체결하는 경우
세입자 요청으로 다른 사람의 계좌에 보냈더라도 압류된 보증금을 적법하게 지급한 것으로 인정되지 않을 수 있습니다.
압류가 여러 건 들어왔다면 한 명에게 지급하면 안 된다
전세보증금에 여러 건의 압류나 가압류가 들어오는 경우도 있습니다.
이때 집주인이 먼저 연락한 채권자 한 명에게 보증금을 전부 지급하면 다른 채권자에게 다시 지급해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.
특히 중복된 압류·가압류가 있고 압류채권자의 공탁 청구까지 받은 경우에는 민사집행법에 따른 공탁의무가 발생할 수 있습니다.
이런 상황에서는 채권자들 사이의 우선순위를 집주인이 임의로 판단하기보다 법원 공탁을 통해 보증금을 처리하는 편이 안전합니다.
공탁이 적법하게 이루어지면 이후 법원이 배당절차를 통해 각 채권자에게 금액을 나누게 됩니다.
압류금액보다 보증금이 많으면 나머지는 세입자에게 줄 수 있을까?
원칙적으로 압류명령의 효력은 결정문에 표시된 압류금액과 대상 채권의 범위에서 발생합니다.
따라서 실제 반환할 보증금이 압류금액보다 많다면 압류되지 않은 나머지 금액을 세입자에게 지급할 수 있는 경우가 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 상황입니다.
- 실제 반환 보증금: 1억 원
- 압류된 금액: 3,000만 원
- 다른 압류·가압류: 없음
이론적으로 압류되지 않은 7,000만 원은 세입자에게 지급할 수 있습니다.
하지만 결정문의 채권 표시 방식에 따라 압류 범위가 달라질 수 있고 다른 채권자의 압류가 추가로 송달될 가능성도 있습니다. 지급 직전까지 법원 서류와 추가 송달 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
세입자가 보증금을 포기하겠다고 하면 지급하지 않아도 될까?
압류명령이 송달된 뒤 세입자가 집주인에게 보증금을 포기하겠다고 하거나 보증금을 낮춰 합의하자고 제안할 수 있습니다.
하지만 압류의 효력이 발생한 뒤 세입자와 집주인이 압류채권자의 권리를 해치는 방식으로 반환채권을 없애거나 줄이더라도 압류채권자에게 그 합의를 주장하기 어려울 수 있습니다.
압류 전부터 발생한 미납 월세나 손해배상채권은 별도로 검토할 수 있지만, 압류 후 새롭게 만든 합의나 상계 사유는 인정 여부가 달라질 수 있습니다.
따라서 압류명령이 도착한 이후에는 세입자와 임의로 보증금을 감액하거나 포기 합의서를 작성하지 않는 것이 좋습니다.
집주인이 법원 서류를 받았을 때 확인할 순서
결정문에 적힌 당사자를 확인한다
세입자의 이름과 주소, 집주인의 인적사항, 임대차 목적물 주소가 실제 계약 내용과 일치하는지 확인합니다.
동명이인이거나 주소가 다른 경우에도 결정문을 무시하지 말고 법원에 사실관계를 확인해야 합니다.
압류 대상과 금액을 확인한다
별지의 ‘압류할 채권의 표시’를 확인해야 합니다. 전세보증금 전액이 대상인지 특정 금액만 대상인지 살펴봅니다.
송달일을 기록한다
압류명령은 제3채무자에게 송달되어야 효력이 발생합니다. 결정문을 받은 날짜와 수령자를 기록하고 봉투도 함께 보관하는 것이 좋습니다.
계약 종료일과 반환 예정액을 계산한다
계약 종료 여부, 주택 인도일, 미납 월세, 관리비, 수리비 등을 확인해 실제 반환할 보증금을 계산합니다.
다른 압류가 있는지 확인한다
한 건의 결정문만 보고 바로 지급하지 말고 기존에 받은 가압류·압류·채권양도 통지 등이 있는지 확인합니다.
지급 대상이 불분명하면 공탁을 검토한다
세입자와 압류채권자 중 누구에게 지급해야 하는지 불분명하거나 여러 압류가 경합한다면 임의 지급보다 공탁이 안전할 수 있습니다.
세입자는 보증금을 전혀 받을 수 없게 되는 걸까?
압류됐다고 해서 보증금 전액을 무조건 잃는 것은 아닙니다.
압류된 금액이 보증금 일부라면 나머지 금액을 받을 수 있고, 압류채권자의 채권이 변제되거나 압류가 취소되면 상황이 달라질 수 있습니다.
또한 압류명령 자체에 잘못이 있거나 이미 갚은 채무를 근거로 강제집행이 진행됐다면 세입자는 청구이의의 소, 집행정지 신청 등 구체적인 불복 방법을 검토할 수 있습니다.
다만 법원 결정문을 무시하거나 집주인에게 다른 사람의 계좌로 보증금을 보내달라고 요청하는 방식은 해결책이 되기 어렵습니다.
자주 묻는 질문
추심명령이 오면 전세계약이 자동으로 끝나나요?
아닙니다. 전세보증금 반환채권에 추심명령이 내려졌다는 이유만으로 전세계약이 자동 종료되지는 않습니다.
세입자가 집을 비우지 않아도 압류채권자에게 지급해야 하나요?
통상 보증금 반환과 주택 인도는 동시에 이행해야 하는 관계이므로, 집주인은 주택을 인도받기 전까지 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 계약 내용과 실제 점유관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
압류채권자가 계속 전화하면 바로 입금해야 하나요?
법원 결정문, 압류 범위, 추심 권한, 계약 종료 여부와 주택 인도 여부를 먼저 확인해야 합니다. 전화나 문자만으로 지급하지 않는 것이 안전합니다.
집주인이 보증금을 법원에 맡길 수 있나요?
채권자들이 경합하거나 지급 상대방을 확정하기 어려운 경우 집행공탁 또는 혼합공탁 등을 검토할 수 있습니다. 공탁 유형과 피공탁자 기재를 잘못하면 면책효력이 문제 될 수 있으므로 사전에 법원 공탁관 또는 법률전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
전세보증금 반환채권에 압류명령이 들어오면 집주인은 세입자에게 보증금을 그대로 지급해서는 안 됩니다.
추심명령이 함께 내려졌더라도 계약이 끝났는지, 주택을 인도받았는지, 실제 반환할 보증금이 얼마인지부터 확인해야 합니다.
특히 여러 압류가 겹쳤거나 채권양도 통지까지 들어온 상태라면 먼저 연락한 사람에게 임의로 지급하지 말고 공탁 가능성을 검토해야 합니다.
핵심은 법원 결정문을 받은 즉시 지급하는 것이 아니라, 압류 범위와 반환 조건을 확인한 뒤 적법한 상대방에게 지급하는 것입니다.