전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 쉽게 이사하지 못합니다.
새집에 전입신고를 하면 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 약해질 수 있기 때문입니다. 그렇다고 보증금을 받을 때까지 계속 거주하기 어려운 경우도 많습니다.
이럴 때 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다.
임차권등기를 마치면 세입자가 기존 주택에서 이사하고 전입신고를 옮기더라도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
다만 법원에 신청서를 제출했다는 이유만으로 바로 이사해서는 안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 다음 전출해야 합니다.
임차권등기명령이란?
임차권등기명령은 임대차가 종료됐지만 보증금을 반환받지 못한 세입자가 법원의 명령을 받아 해당 주택의 등기부에 임차권을 기재하는 제도입니다.
주택임대차보호법 제3조의3에 근거를 두고 있습니다.
일반적인 전세 세입자는 주택을 인도받고 전입신고를 해야 대항력을 유지할 수 있습니다. 여기에 확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 배당받을 수 있는 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
하지만 보증금을 받지 못한 채 다른 집으로 이사하고 전입신고를 옮기면 기존 권리를 유지하기 어려워질 수 있습니다.
임차권등기가 완료되면 세입자가 기존 주택을 점유하지 않고 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
임차권등기명령을 신청할 수 있는 조건
다음 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 임대차계약이 종료됐을 것
- 전세보증금 또는 임차보증금의 전부나 일부를 반환받지 못했을 것
계약기간이 아직 남아 있다면 원칙적으로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
세입자가 단순히 “계약이 끝나면 집주인이 보증금을 주지 못할 것 같다”고 예상하는 것만으로도 신청하기 어렵습니다. 실제로 임대차가 종료돼야 합니다.
계약 종료는 다음과 같은 경우를 포함할 수 있습니다.
- 약정한 계약기간이 만료된 경우
- 세입자가 적법하게 갱신거절을 통보한 경우
- 묵시적으로 갱신된 계약을 세입자가 해지한 경우
- 집주인과 세입자가 중도 종료에 합의한 경우
- 집주인의 의무 위반 등으로 계약이 적법하게 해지된 경우
계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 세입자가 해지를 통보했다면 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하는 것이 원칙입니다.
따라서 계약 종료일을 잘못 계산해 너무 일찍 신청하지 않도록 주의해야 합니다.
보증금 일부만 받지 못해도 신청할 수 있을까?
보증금 전액이 아니라 일부만 반환받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다.
예를 들어 전세보증금 2억 원 가운데 집주인이 1억 8천만 원만 반환하고 2천만 원을 돌려주지 않았다면 미반환 보증금 2천만 원을 기준으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
집주인이 수리비나 관리비를 이유로 일부 보증금을 공제해 분쟁이 발생한 경우에도 세입자가 해당 공제에 동의하지 않는다면 미반환 금액을 명확히 적어 신청할 수 있습니다.
다만 실제 소송에서 세입자의 미납 차임이나 원상복구비가 인정되면 최종적으로 반환받을 금액은 달라질 수 있습니다.
집주인의 동의가 필요할까?
임차권등기명령은 집주인의 동의를 받을 필요가 없습니다.
집주인이 반대하거나 연락을 받지 않더라도 세입자가 법원에 직접 신청할 수 있습니다. 임대차계약서에 임차권등기를 신청하지 않기로 한 문구가 있더라도 세입자에게 불리한 약정의 효력은 별도로 검토해야 합니다.
과거에는 집주인이 법원 결정을 제대로 송달받지 않아 절차가 지연되는 문제가 있었습니다.
현재는 주택임차권등기명령 결정이 집주인에게 송달되기 전이라도 법원이 등기 기입을 촉탁할 수 있도록 절차가 개선됐습니다.
집주인이 고의로 송달을 피한다고 해서 임차권등기를 무기한 막을 수 있는 구조는 아닙니다.
어느 법원에 신청해야 할까?
임차권등기명령은 세입자의 현재 주소지가 아니라 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청해야 합니다.
관할 법원은 다음 중 해당하는 곳입니다.
- 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원
- 지방법원 지원
- 시·군 법원
예를 들어 세입자가 서울에서 경기도로 이사했더라도 임차주택이 경기도 수원시에 있다면 해당 주택 소재지를 기준으로 관할 법원을 확인해야 합니다.
관할 법원을 잘못 선택하면 사건이 이송되거나 다시 제출해야 해 등기가 늦어질 수 있습니다.
직접 방문하지 않고 전자신청할 수 있을까?
임차권등기명령은 관할 법원 민원실에 방문하여 신청하거나 대한민국 법원의 전자소송포털을 이용해 전자적으로 신청할 수 있습니다.
전자신청을 하려면 본인인증 수단과 제출 서류를 전자파일로 준비해야 합니다.
전자소송포털에서는 민사신청 서류 가운데 주택임차권등기명령 신청서를 선택해 작성할 수 있습니다.
전자신청이 익숙하지 않거나 임대차계약 종료 과정이 복잡하다면 관할 법원의 담당 부서에 필요한 서류를 확인한 뒤 방문 신청하는 방법이 안전할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청에 필요한 서류
사건의 내용과 관할 법원의 보정 요구에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.
- 주택임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본
- 계약 종료를 증명하는 자료
- 보증금 미반환 사실을 확인할 수 있는 자료
- 주민등록초본 또는 주민등록등본
- 임차주택의 등기사항증명서
- 건축물대장 등 주택을 특정할 수 있는 자료
- 확정일자를 확인할 수 있는 계약서
- 집주인과 주고받은 문자나 내용증명
- 일부 보증금을 받았다면 입금 내역
- 임차주택 일부만 빌린 경우 해당 부분을 표시한 도면
- 법인 임대인이나 상속이 발생한 경우 관련 자격증명서
법원은 신청서와 첨부자료를 검토한 뒤 부족한 부분이 있으면 보정명령을 내릴 수 있습니다.
보정명령을 받은 경우 정해진 기간 안에 서류를 보완해야 합니다. 보정하지 않으면 신청이 각하될 수 있으므로 전자소송 알림이나 우편물을 계속 확인해야 합니다.
계약 종료를 증명하는 자료가 중요한 이유
임차권등기명령은 임대차계약이 끝난 뒤에만 신청할 수 있기 때문에 계약 종료를 증명하는 것이 중요합니다.
계약기간이 명확하게 기재된 계약서가 있고 기간 만료로 종료됐다면 비교적 간단합니다.
하지만 묵시적 갱신 후 해지하거나 계약기간 중 합의해지한 경우에는 추가 자료가 필요할 수 있습니다.
활용할 수 있는 자료는 다음과 같습니다.
- 갱신하지 않겠다고 통보한 문자
- 계약 해지를 통보한 문자나 메신저 대화
- 내용증명과 배달증명
- 집주인이 계약 종료에 동의한 대화
- 중도해지 합의서
- 부동산 중개사와 집주인이 참여한 대화 내용
전화로만 해지를 통보하면 집주인이 통보받은 사실이나 날짜를 부인할 수 있습니다.
가능한 한 문자나 내용증명처럼 발송일과 내용을 확인할 수 있는 방법을 사용해야 합니다.
신청서에는 어떤 내용을 적어야 할까?
신청서에는 기본적으로 다음 내용이 들어갑니다.
- 세입자와 집주인의 이름 및 주소
- 임차주택의 표시
- 반환받지 못한 보증금 액수
- 임대차계약 체결일과 계약기간
- 보증금 및 월세
- 주택을 인도받은 날짜
- 전입신고 날짜
- 확정일자를 받은 날짜
- 계약이 종료된 경위와 날짜
- 보증금을 반환받지 못한 사실
- 임차권등기를 명해 달라는 신청 취지
임차주택의 표시는 등기사항증명서와 일치하도록 작성해야 합니다.
아파트처럼 한 세대가 별도로 등기된 경우에는 비교적 간단하지만, 다가구주택의 일부나 단독주택의 방 한 칸을 임차한 경우에는 실제 임차한 부분을 특정할 수 있는 도면이 필요할 수 있습니다.
신청 취지 작성 예시
신청 취지는 다음과 같은 구조로 작성할 수 있습니다.
별지 목록 기재 건물에 관하여 아래의 임대차계약에 따른 주택임차권등기를 명한다는 결정을 구합니다.
임대차 내용에는 보증금, 임차 범위, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자 등을 구체적으로 적습니다.
신청 이유에는 계약 체결부터 종료, 보증금 미반환까지의 과정을 날짜순으로 작성하는 것이 좋습니다.
신청인은 임대인과 해당 주택에 관하여 보증금 ○○원, 임대차기간 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지로 정한 임대차계약을 체결했습니다. 신청인은 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 갖췄습니다. 임대차계약은 기간 만료로 종료됐으나 임대인은 현재까지 보증금 ○○원을 반환하지 않고 있으므로 임차권등기명령을 신청합니다.
계약 종료 방식이나 미반환 금액에 다툼이 있다면 해당 내용을 뒷받침하는 자료를 함께 제출해야 합니다.
임차권등기명령 신청 비용은 얼마일까?
임차권등기명령을 신청하면 일반적으로 다음 비용이 발생할 수 있습니다.
- 신청 수입인지
- 송달료
- 등록면허세
- 지방교육세
- 등기신청수수료
- 서류 발급 비용
정확한 금액은 신청 방식, 당사자 수, 송달 횟수, 감면 대상 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
전자소송으로 신청하면 시스템에서 사건에 필요한 비용을 계산해 안내합니다. 방문 신청이라면 관할 법원에서 납부 방법과 금액을 확인할 수 있습니다.
전세사기피해자 등 일정한 요건을 충족하는 사람은 일부 등기 관련 수수료가 면제될 수 있으므로 자신의 적용 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
신청 비용을 집주인에게 청구할 수 있을까?
주택임대차보호법에 따라 세입자는 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 들어간 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.
여기에는 법원에 납부한 신청비용과 등기 관련 비용 등이 포함될 수 있습니다.
집주인이 자발적으로 비용을 지급하지 않는다면 보증금반환소송에서 함께 청구하거나 별도의 민사청구를 검토할 수 있습니다.
최근 판례에서도 세입자가 임차권등기 관련 비용상환청구권을 민사소송이나 상계 등의 방법으로 행사할 수 있다고 판단했습니다.
비용을 청구하려면 납부 영수증과 전자납부 내역을 보관해야 합니다.
신청 후 얼마나 걸릴까?
임차권등기명령 처리 기간은 사건과 법원의 업무량에 따라 달라집니다.
신청서와 첨부서류가 완전하고 임대차 종료 사실이 명확하다면 비교적 빠르게 진행될 수 있습니다. 반면 다음과 같은 문제가 있으면 지연될 수 있습니다.
- 집주인의 주소가 정확하지 않은 경우
- 임대차 종료 여부가 불분명한 경우
- 계약서와 등기부의 주택 표시가 다른 경우
- 신청인이 보정명령에 늦게 대응한 경우
- 상속이나 소유권 이전이 발생한 경우
- 무허가 또는 미등기 건물인 경우
- 다가구주택 일부를 임차해 도면 보완이 필요한 경우
이사 날짜가 정해졌다면 계약 만료 후 가능한 한 빨리 신청해야 합니다.
다만 신청 당일이나 결정이 나온 날만 보고 이사 날짜를 확정해서는 안 됩니다. 실제 등기부에 기재되는 시점까지 고려해야 합니다.
신청서를 제출하면 바로 이사해도 될까?
안 됩니다.
임차권등기명령을 신청했다는 사실만으로 대항력과 우선변제권이 자동으로 보존되는 것은 아닙니다.
법원의 결정이 내려지고 해당 주택의 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 사실을 확인해야 합니다.
안전한 순서는 다음과 같습니다.
- 임대차계약이 종료됩니다.
- 임차권등기명령을 신청합니다.
- 법원의 결정과 보정 여부를 확인합니다.
- 등기사항증명서를 발급받습니다.
- 임차권등기가 기재된 것을 확인합니다.
- 그 이후 주택을 인도하고 전입신고를 옮깁니다.
등기가 완료되기 전에 먼저 짐을 빼고 전입신고까지 옮기면 기존 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.
반드시 등기사항증명서의 을구 등에 임차권등기 내용이 기재됐는지 직접 확인해야 합니다.
이미 이사한 뒤에도 신청할 수 있을까?
이미 이사했더라도 임대차가 종료됐고 보증금을 반환받지 못했다면 신청 자체는 가능합니다.
그러나 임차권등기 전에 주택 점유와 주민등록을 모두 옮겨 기존 대항력이나 우선변제권을 잃었다면 임차권등기를 마치더라도 과거의 권리가 소급해서 완전히 회복되는 것은 아닙니다.
임차권등기로 새롭게 대항력과 우선변제권을 취득할 수는 있지만, 그 전에 설정된 근저당권이나 다른 권리자보다 후순위가 될 수 있습니다.
따라서 “나중에 임차권등기를 신청하면 되겠지”라고 생각하고 먼저 전출하는 것은 위험합니다.
집주인이 바뀐 경우 누구를 상대로 신청할까?
임대차 기간 중 집이 매매돼 소유자가 바뀌었다면 현재 등기부상 소유자와 임대인의 지위 승계 여부를 확인해야 합니다.
주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임대차에서는 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다.
다만 신탁부동산, 경매로 소유권이 이전된 주택, 대항력을 갖추기 전 매매된 주택 등은 일반적인 매매와 판단이 달라질 수 있습니다.
신청 전 최신 등기사항증명서를 발급받아 다음 내용을 확인해야 합니다.
- 현재 소유자
- 소유권 이전 날짜
- 신탁등기 여부
- 근저당권과 압류·가압류
- 경매개시결정등기 여부
- 이미 설정된 다른 임차권등기
소유권 관계가 복잡하다면 신청 대상을 잘못 지정하지 않도록 법률상담을 받아보는 것이 안전합니다.
임차권등기가 완료되면 집주인이 보증금을 바로 줄까?
임차권등기명령은 보증금을 직접 지급하라고 강제하는 절차가 아닙니다.
임차권등기는 세입자가 이사한 뒤에도 기존 권리를 유지할 수 있도록 하는 보전 장치입니다.
보증금을 실제로 돌려받으려면 상황에 따라 다음 절차가 추가로 필요할 수 있습니다.
- 집주인과 반환 일정 협의
- 전세보증금 반환보증 이행 청구
- 주택임대차분쟁조정 신청
- 지급명령 신청
- 전세보증금반환소송
- 부동산 가압류
- 판결 후 강제경매 또는 채권압류
따라서 임차권등기만 완료하면 법원이 자동으로 보증금을 받아주는 것은 아닙니다.
임차권등기 후에도 집에 계속 거주할 수 있을까?
임차권등기가 완료됐다고 해서 반드시 바로 이사해야 하는 것은 아닙니다.
보증금을 받지 못한 세입자가 주택을 계속 점유하는 것도 가능합니다. 집주인이 보증금을 반환하지 않은 상태라면 계약 종료 후 계속 점유했다는 이유만으로 곧바로 불법점유가 되는 것은 아닙니다.
다만 세입자가 계약 종료 후에도 집을 실제로 사용해 이익을 얻고 있다면 차임 상당액이나 관리비 문제가 별도로 발생할 수 있습니다.
보증금 지연이자를 청구하려는 경우에도 세입자가 주택을 실제로 반환했는지가 중요한 쟁점이 됩니다.
임차권등기는 대항력 보존을 위한 절차이고, 주택 인도와 보증금 지연손해금 문제는 별도로 구분해야 합니다.
보증금을 받으면 임차권등기를 먼저 말소해야 할까?
주택임대차보호법상 임차권등기명령으로 이루어진 등기의 경우 집주인의 보증금 반환의무가 임차권등기 말소보다 먼저 이행돼야 하는 의무로 봅니다.
따라서 집주인이 “임차권등기를 먼저 말소하면 보증금을 주겠다”고 요구하더라도 그대로 따르는 것은 위험합니다.
일반적으로는 다음과 같은 순서로 진행하는 것이 안전합니다.
- 집주인이 보증금과 합의된 비용을 지급합니다.
- 세입자가 입금 사실을 확인합니다.
- 세입자가 임차권등기 말소 절차에 협조합니다.
동시에 처리하기로 합의했다면 지급 방식과 말소서류 교부 시점을 구체적으로 정해야 합니다.
보증금을 받기 전에 아무런 안전장치 없이 임차권등기부터 말소하지 않는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 신청 전 확인할 항목
신청하기 전에는 다음 내용을 순서대로 점검해야 합니다.
- 임대차계약이 실제로 종료됐는지
- 계약 종료를 증명할 문자나 내용증명이 있는지
- 반환받지 못한 보증금이 정확히 얼마인지
- 현재 등기부상 주택 소유자가 누구인지
- 임대인의 주민등록상 주소 또는 법인 주소를 확인했는지
- 전입신고와 확정일자 자료가 있는지
- 주택 일부를 임차했다면 도면을 준비했는지
- 이사 예정일보다 충분히 일찍 신청했는지
- 등기 완료 전 전출하면 안 된다는 점을 확인했는지
- 보증금반환보증의 이행 청구 요건도 확인했는지
특히 등기 완료 전에 전입신고를 옮기는 실수가 가장 위험합니다.
신청서 접수증이나 법원의 결정문만 확인하지 말고 최신 등기사항증명서를 발급받아 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인해야 합니다.
임차권등기명령의 핵심
임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 세입자가 안전하게 이사하기 위해 사용하는 제도입니다.
다만 임대차계약이 종료돼야 신청할 수 있고, 신청만 한 상태에서는 기존 권리가 완전히 보호되지 않습니다.
가장 중요한 원칙은 다음과 같습니다.
임차권등기명령을 신청한 뒤 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 사실을 확인하고 이사해야 합니다.
임차권등기가 완료되더라도 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다. 집주인이 계속 지급하지 않는다면 반환보증 이행 청구, 지급명령 또는 보증금반환소송을 별도로 진행해야 합니다.
신청 비용은 집주인에게 청구할 수 있으므로 납부 영수증과 관련 자료도 빠짐없이 보관하는 것이 좋습니다.