임차권등기까지 마치고 이사를 나왔는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.
세입자는 임차권등기를 하면 법원이 보증금을 받아줄 것으로 생각하기 쉽지만, 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 보호하는 절차일 뿐입니다.
집주인의 재산을 압류하거나 경매에 넘기려면 판결문이나 확정된 지급명령과 같은 별도의 집행권원이 필요합니다.
이때 선택할 수 있는 대표적인 방법이 다음 두 가지입니다.
두 절차의 차이를 모르고 무조건 지급명령부터 신청하면 집주인의 이의신청으로 오히려 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
임차권등기가 완료됐다고 해서 집주인의 통장이나 부동산을 바로 압류할 수 있는 것은 아닙니다.
임차권등기는 세입자가 이사한 후에도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해주는 장치입니다. 집주인에게 보증금을 지급하라고 강제하는 판결과는 성격이 다릅니다.
강제집행을 하려면 일반적으로 다음과 같은 집행권원이 필요합니다.
보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기를 마친 뒤 지급명령이나 반환소송을 통해 집행권원을 확보해야 합니다.
지급명령은 돈을 지급받으려는 채권자가 법원에 신청하는 간이한 독촉절차입니다.
법원은 원칙적으로 서류를 검토해 지급명령을 내리며, 처음부터 정식 재판기일이 열리는 것은 아닙니다.
집주인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의를 제기하지 않으면 지급명령이 확정됩니다.
확정된 지급명령은 확정판결과 마찬가지로 강제집행의 근거가 될 수 있습니다.
이를 이용해 다음과 같은 재산에 강제집행을 신청할 수 있습니다.
집주인이 이의신청을 하지 않으면 별도의 변론기일 없이 서류심사만으로 절차가 끝날 수 있습니다.
계약 종료와 미반환 사실이 명확하고 집주인도 채무를 인정한다면 비교적 간단하게 집행권원을 확보할 수 있습니다.
지급명령은 정식 민사소송보다 인지액이 적습니다.
다만 송달료가 별도로 발생하고, 집주인이 이의신청을 해 정식 소송으로 넘어가면 추가 인지액과 송달료를 납부해야 할 수 있습니다.
대한민국 법원 전자소송포털을 이용하면 법원에 직접 방문하지 않고도 지급명령을 신청할 수 있습니다.
임대차계약서, 계약 종료 통지, 보증금 이체자료 등을 전자문서로 제출할 수 있습니다.
집주인은 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
이의신청 이유를 상세하게 적지 않고 단순히 “지급명령에 이의가 있다”는 취지로 제출하는 것도 가능합니다.
집주인이 적법하게 이의를 제기하면 지급명령은 이의가 제기된 범위에서 효력을 잃고 정식 민사소송 절차로 넘어갑니다.
결국 처음부터 보증금 반환소송을 제기한 것보다 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
지급명령은 집주인에게 적법하게 송달돼야 절차가 진행됩니다.
집주인이 계약서에 적힌 주소에서 이사했거나 고의로 송달을 피하면 지급명령이 제대로 전달되지 않을 수 있습니다.
공시송달이 필요한 상황이라면 지급명령보다 처음부터 소송을 제기하는 것이 적절할 수 있습니다.
집주인이 다음과 같은 주장을 할 가능성이 있다면 지급명령이 그대로 확정되기 어렵습니다.
이런 분쟁이 예상된다면 처음부터 보증금 반환소송을 제기하는 편이 나을 수 있습니다.
전세보증금 반환소송은 세입자가 집주인을 상대로 법원에 보증금 지급을 청구하는 정식 민사소송입니다.
소장을 접수하면 법원이 집주인에게 소장 부본을 송달하고, 집주인이 답변서를 제출한 뒤 변론 또는 조정 등의 절차가 진행됩니다.
소송에서는 계약 종료 여부, 주택 인도 여부, 실제 반환해야 할 보증금, 미납 월세와 수리비 공제 등을 함께 판단할 수 있습니다.
지급명령은 집주인이 이의를 제기하면 다시 소송으로 넘어가지만, 반환소송은 처음부터 다툼을 해결하기 위해 진행됩니다.
집주인이 보증금 액수나 계약 종료 여부를 다툴 가능성이 크다면 반환소송이 효율적일 수 있습니다.
다음과 같은 쟁점이 있다면 법원이 제출된 자료와 당사자의 주장을 종합해 판단합니다.
보증금 반환을 명하는 1심 판결에 가집행선고가 붙으면 집주인이 항소하더라도 일정한 요건 아래 강제집행을 진행할 수 있습니다.
다만 집주인이 집행정지를 신청하면서 담보를 제공하면 집행이 정지될 가능성도 있습니다.
지급명령보다 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
소장 작성, 증거 제출, 답변서 검토, 변론기일 출석 등이 필요할 수 있으며 분쟁이 복잡하면 여러 차례 재판이 열릴 수 있습니다.
또한 청구금액을 기준으로 인지액과 송달료가 발생합니다. 변호사를 선임하면 별도의 보수도 부담해야 합니다.
| 구분 | 지급명령 | 보증금 반환소송 |
|---|---|---|
| 진행 방식 | 주로 서류심사 | 정식 재판절차 |
| 집주인 이의 | 송달 후 2주 이내 가능 | 답변서·변론으로 다툼 |
| 이의 제기 시 | 소송절차로 전환 | 기존 소송 계속 진행 |
| 비용 | 상대적으로 적음 | 지급명령보다 높을 수 있음 |
| 출석 가능성 | 이의가 없으면 낮음 | 재판기일이 열릴 수 있음 |
| 적합한 상황 | 채무와 금액이 명확한 경우 | 계약 종료·공제액 등에 다툼이 있는 경우 |
| 송달 문제 | 정확한 주소 확보가 중요 | 공시송달 등 절차 활용 가능 |
| 강제집행 | 확정 후 가능 | 집행력 있는 판결 확보 후 가능 |
다음 조건이 대부분 충족된다면 지급명령을 먼저 검토할 수 있습니다.
예를 들어 집주인이 “돈이 마련되면 주겠다”며 반환의무 자체는 인정하지만 지급만 미루는 상황이라면 지급명령이 효과적일 수 있습니다.
다음 중 하나라도 해당한다면 처음부터 보증금 반환소송을 고려하는 것이 좋습니다.
집주인과 세입자 사이에 이미 감정적인 분쟁이 크다면 지급명령을 신청해도 이의신청이 들어올 가능성이 높습니다.
집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 주택 인도의무는 일반적으로 동시이행 관계입니다.
세입자가 아직 해당 주택을 점유하고 있다면 단순히 “보증금 전액을 지급하라”고 청구하기보다 주택을 인도받는 것과 동시에 보증금을 지급하라는 형태가 문제 될 수 있습니다.
지급명령에서도 반대급부 이행을 조건으로 금전 지급을 구하는 방법이 전혀 불가능한 것은 아닙니다. 그러나 청구취지와 집행문제를 정확하게 구성해야 하므로 사실관계가 복잡하다면 반환소송이 더 적합할 수 있습니다.
임차권등기가 완료된 뒤 이미 이사하고 열쇠까지 넘겼다면 주택 인도 사실을 증명할 자료를 확보해야 합니다.
열쇠를 집 안에 놓고 일방적으로 나온 경우에는 인도 완료 여부를 두고 다툼이 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.
이전 글에서 살펴본 것처럼 세입자의 채권자가 전세보증금 반환채권을 압류하는 경우가 있습니다.
이때는 압류명령의 종류에 따라 소송을 제기할 사람이 달라질 수 있습니다.
단순 압류는 세입자가 보증금을 직접 받거나 처분하는 것을 제한합니다.
다만 압류 범위와 후속 명령에 따라 권리행사 방법이 달라질 수 있으므로 지급명령이나 소송을 제기하기 전에 결정문 전체를 확인해야 합니다.
추심명령이 내려지면 압류된 범위에서는 추심채권자가 집주인을 상대로 지급을 청구할 권한을 갖습니다.
이 경우 세입자는 압류된 보증금에 관한 이행소송을 직접 제기할 당사자적격을 잃을 수 있습니다. 세입자가 본인 이름으로 보증금 전액에 대한 지급명령이나 반환소송을 제기하면 문제가 생길 수 있습니다.
압류되지 않은 나머지 보증금이 있다면 그 부분은 별도로 검토해야 합니다.
전부명령이 확정되면 대상 보증금 반환채권이 압류채권자에게 이전됩니다.
유효하게 이전된 부분에 대해서는 원래 세입자가 아니라 전부채권자가 집주인에게 지급을 청구하게 됩니다.
따라서 보증금 압류가 있는 사건에서는 세입자가 무조건 보증금 전액을 청구해서는 안 됩니다.
지급명령을 신청하려면 최소한 다음 자료를 정리하는 것이 좋습니다.
신청서에는 임대차계약 체결일, 보증금, 계약 종료일, 주택 인도일, 미반환 금액을 구체적으로 작성해야 합니다.
보증금에 대한 지연손해금은 무조건 계약 종료 다음 날부터 발생한다고 단정할 수 없습니다.
보증금 반환의무와 주택 인도의무가 동시이행 관계에 있기 때문에 세입자가 주택을 계속 점유하고 있다면 집주인이 이행지체에 빠졌는지가 문제 될 수 있습니다.
세입자가 임차권등기를 마치고 주택을 인도한 뒤에도 집주인이 보증금을 지급하지 않았다면 그 이후의 지연손해금을 청구할 근거가 보다 명확해질 수 있습니다.
다만 구체적인 기산일은 다음 사항에 따라 달라집니다.
소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용되는 시점도 소장이나 지급명령 정본의 송달 여부 등과 관련되므로 청구취지를 정확하게 작성해야 합니다.
지급명령이 확정돼도 법원이 집주인의 계좌에서 돈을 자동으로 빼주는 것은 아닙니다.
집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 세입자가 별도의 강제집행을 신청해야 합니다.
대표적인 방법은 다음과 같습니다.
집주인이 이용하는 은행을 알고 있다면 예금채권 압류 및 추심명령을 신청할 수 있습니다.
다만 계좌번호를 반드시 알아야 하는 것은 아니지만, 은행에 실제 예금이 없다면 회수하지 못할 수 있습니다.
집주인이 소유한 부동산에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다.
이미 근저당권, 세금 체납, 다른 임차인의 보증금 등이 있다면 실제 배당받을 금액을 먼저 계산해야 합니다.
집주인이 다른 세입자들에게 월세를 받고 있다면 해당 임대료채권을 압류하는 방법을 검토할 수 있습니다.
이 경우 다른 세입자가 제3채무자가 됩니다.
집주인의 재산을 알기 어렵다면 재산명시 또는 재산조회 절차를 검토할 수 있습니다.
확정된 지급명령이나 판결 등 집행권원이 필요하며, 각 절차의 신청 요건을 충족해야 합니다.
지급명령이나 반환소송이 진행되는 동안 집주인이 부동산을 처분하거나 예금을 인출할 가능성이 있습니다.
집주인에게 재산은 있지만 처분 위험이 크다면 본안절차와 함께 가압류를 검토할 수 있습니다.
가압류는 판결이 나오기 전에 집주인의 재산을 임시로 묶어두는 절차입니다.
다만 법원이 담보제공을 명할 수 있고, 집주인의 재산을 정확하게 특정해야 하며 부당한 가압류로 손해가 발생하면 배상 문제가 생길 수 있습니다.
임대차가 종료됐고 보증금이 반환되지 않았다면 신청을 검토할 수 있습니다. 다만 주택 인도 여부와 보증금 압류 여부를 먼저 확인해야 합니다.
적법한 이의신청이 들어오면 이의가 제기된 범위에서 지급명령의 효력이 사라지고 소송절차로 넘어갑니다. 지급명령을 신청한 때에 소송이 제기된 것으로 처리되지만 추가 인지액 등을 납부해야 할 수 있습니다.
유용한 증거가 될 수 있지만 임대차계약서, 보증금 지급내역, 계약 종료 자료, 주택 인도 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.
일반적인 금전청구에서는 소액사건의 범위가 문제 되지만, 주택 임차보증금 반환청구소송은 주택임대차보호법에 따라 보증금 액수와 관계없이 소액사건심판법의 일부 신속절차가 적용될 수 있습니다.
집행권원이 있어야 향후 발견되는 재산에도 강제집행을 할 수 있습니다. 다만 실제 회수 가능성을 높이려면 소송 전 재산조사와 가압류 여부를 함께 검토해야 합니다.
집주인이 채무를 인정하고 있고 보증금 액수와 계약 종료에 다툼이 없다면 지급명령이 간단하고 경제적인 방법이 될 수 있습니다.
반면 집주인이 계약 종료, 주택 인도, 미납 월세나 원상복구비를 다투고 있다면 처음부터 보증금 반환소송을 제기하는 편이 나을 수 있습니다.
특히 보증금 반환채권에 압류·추심명령이나 전부명령이 내려진 상태라면 누가 집주인을 상대로 청구할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
결국 선택 기준은 간단합니다.
집주인이 채무를 인정하고 이의할 가능성이 낮으면 지급명령, 이미 분쟁이 시작됐거나 이의가 예상된다면 반환소송이 적합합니다.
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