전세보증금 반환소송에서 승소하거나 지급명령을 확정받았는데도 집주인이 돈을 주지 않는 경우가 있습니다.
많은 세입자가 판결만 받으면 법원이 알아서 보증금을 받아줄 것으로 생각하지만 그렇지 않습니다. 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 세입자가 직접 압류할 재산을 찾아 강제집행을 신청해야 합니다.
집주인 명의의 통장, 다른 세입자에게 받을 월세, 부동산, 급여 등이 주요 대상입니다. 재산을 알 수 없다면 재산명시와 재산조회 절차를 이용할 수 있습니다.
법원의 판결은 집주인에게 보증금 지급의무가 있다는 사실을 확정하는 절차입니다.
판결이 확정됐다는 이유만으로 법원이 집주인의 계좌에서 돈을 인출해 세입자에게 보내주는 것은 아닙니다.
집주인이 판결에 따라 돈을 주지 않는다면 세입자는 판결문 등을 근거로 다음 절차를 진행해야 합니다.
따라서 보증금 반환소송의 승소는 회수절차의 끝이 아니라 강제집행을 시작할 수 있는 출발점에 가깝습니다.
강제집행을 신청하려면 집행력 있는 판결문이나 확정된 지급명령 등이 필요합니다.
사건과 집행 방법에 따라 다르지만 일반적으로 다음 서류를 준비합니다.
판결에 가집행선고가 붙어 있다면 판결 확정 전에도 강제집행을 진행할 수 있는 경우가 있습니다.
다만 집주인이 항소하면서 강제집행정지를 신청하면 집행이 중단될 수 있으므로 판결문의 주문과 집행정지 여부를 확인해야 합니다.
집주인이 소유한 부동산은 비교적 확인하기 쉬운 재산입니다.
특히 보증금을 돌려받지 못한 임차주택의 등기사항증명서를 확인하면 다음 내용을 알 수 있습니다.
집주인 명의의 다른 부동산까지 알고 있다면 해당 부동산의 등기사항증명서도 확인합니다.
다만 집주인이 부동산을 소유하고 있다고 해서 무조건 경매를 신청하는 것이 유리한 것은 아닙니다.
부동산 경매는 보증금처럼 큰 금액을 회수할 수 있는 강력한 방법입니다. 하지만 시간과 비용이 많이 들고 선순위 권리자가 많다면 실제로 배당받지 못할 수 있습니다.
경매를 신청하기 전에 최소한 다음 금액을 확인해야 합니다.
예를 들어 주택이 2억 원에 낙찰될 것으로 예상되더라도 선순위 담보대출과 세금, 다른 임차인의 보증금이 2억 원을 넘는다면 후순위 세입자에게 돌아올 돈이 없을 수 있습니다.
반대로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이라면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
집주인 명의의 계좌에 충분한 예금이 있다면 예금채권 압류 및 추심명령이 비교적 빠른 회수 방법이 될 수 있습니다.
세입자는 집주인이 거래할 것으로 예상되는 은행을 제3채무자로 지정해 법원에 채권압류 및 추심명령을 신청합니다.
결정이 은행에 송달되면 압류된 범위에서 집주인이 돈을 출금하지 못하게 되고, 추심권을 얻은 세입자는 일정 절차를 거쳐 돈을 받을 수 있습니다.
일반적인 예금채권 압류에서는 반드시 계좌번호를 알아야 하는 것은 아닙니다.
집주인의 이름, 주민등록번호 또는 법인등록번호와 은행을 특정해 신청하는 방법이 사용됩니다.
다만 어느 은행을 이용하는지 전혀 알지 못하면 여러 은행을 제3채무자로 지정해야 할 수 있고, 각 은행에 예금이 없다면 압류해도 회수할 돈이 없습니다.
모든 예금을 압류할 수 있는 것은 아닙니다.
2026년 2월 1일부터는 민사집행법령상 채무자의 최소생활을 보호하기 위해 개인별 잔액 250만 원 이하의 예금 등에 압류금지 범위가 적용됩니다.
또한 생계비계좌, 기초생활급여 전용계좌, 주택연금 전용계좌 등 법률상 압류가 제한되는 계좌나 급여가 있을 수 있습니다.
실무에서는 계좌가 일단 제한된 뒤 집주인이 압류금지채권 범위변경을 신청하는 경우도 있으므로 계좌잔액 전부를 회수할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
집주인이 다른 세입자에게 월세를 받고 있다면 그 월세채권을 압류하는 방법을 검토할 수 있습니다.
이 경우 관계는 다음과 같이 구성됩니다.
법원의 압류 및 추심명령이 다른 세입자에게 송달되면 해당 세입자는 압류된 범위의 월세를 집주인에게 지급해서는 안 됩니다.
추심명령을 받은 채권자는 다른 세입자에게 월세 지급을 요구할 수 있습니다.
다음과 같은 상황이라면 월세채권 압류를 검토할 만합니다.
다만 월세계약 종료, 임차인의 퇴거, 월세 연체 등의 사유가 있으면 실제 추심액이 줄어들 수 있습니다.
집주인이 회사에 근무하면서 급여를 받고 있다면 급여채권을 압류할 수 있습니다.
이 경우 회사가 제3채무자가 됩니다.
다만 채무자의 최소생활을 보호하기 위해 급여 전액을 압류할 수는 없습니다.
2026년 시행 기준으로 월 급여가 250만 원 이하라면 원칙적으로 전액이 압류금지 범위에 들어갑니다. 월 급여가 이를 초과하는 경우에도 법령에서 정한 일정 금액이나 비율은 보호됩니다.
급여가 높다고 하더라도 무조건 절반을 가져오는 방식으로 계산되지 않으며 급여액 구간에 따라 압류 가능한 금액이 달라집니다.
또한 퇴직금과 이와 비슷한 성질의 채권도 일정 부분은 압류가 제한됩니다.
집주인이 다른 곳에서 세입자로 거주하거나 상가를 임차하고 있다면 집주인 역시 임대인에게 돌려받을 임차보증금 반환채권을 가지고 있을 수 있습니다.
이 채권도 일정한 요건 아래 압류 대상이 될 수 있습니다.
이때 집주인에게 부동산을 빌려준 사람이 제3채무자가 됩니다.
다만 해당 임대차계약이 아직 종료되지 않았다면 보증금 반환 시기가 도래하지 않았을 수 있습니다. 미납 월세와 수리비 등이 공제되면 실제 반환금액도 달라질 수 있습니다.
집주인 명의의 재산을 알 수 없다면 법원에 재산명시를 신청할 수 있습니다.
민사집행법 제61조에 따라 금전 지급을 목적으로 하는 집행권원을 가지고 강제집행을 시작할 수 있는 채권자는 일정한 요건 아래 법원에 채무자의 재산목록 제출을 명하도록 신청할 수 있습니다.
재산명시명령이 내려지면 집주인은 법원이 지정한 날짜에 출석해 자신의 재산목록을 제출하고 진실하게 작성했다는 취지로 선서해야 합니다.
재산목록에는 일정 범위의 다음 재산이 포함될 수 있습니다.
집주인이 정당한 사유 없이 출석하지 않거나 재산목록 제출 또는 선서를 거부하면 법원은 감치 절차를 진행할 수 있습니다.
거짓 재산목록을 제출한 경우에는 형사처벌 대상이 될 수도 있습니다.
다만 재산명시를 신청했다고 해서 집주인이 반드시 모든 재산을 솔직하게 적는다고 장담할 수는 없습니다. 실제 압류를 위해서는 재산조회와 개별 재산조사를 함께 활용해야 합니다.
재산조회는 법원이 공공기관과 금융기관 등에 집주인 명의의 재산을 조회하는 절차입니다.
조회 대상에는 일정한 범위에서 다음 정보가 포함될 수 있습니다.
다만 판결문만 있다고 무조건 재산조회를 바로 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
원칙적으로 재산명시절차를 먼저 진행한 뒤 다음과 같은 법정 사유가 있을 때 재산조회를 신청합니다.
조회할 기관과 재산 종류에 따라 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.
집행권원이 확정된 뒤에도 집주인이 일정 기간 채무를 이행하지 않거나 재산명시절차에 불응하면 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있습니다.
대표적인 신청 사유는 다음과 같습니다.
여기서 ‘확정 후 6개월 이내’라는 말은 6개월이 지나면 신청할 수 없다는 뜻이 아닙니다. 집행권원이 확정된 후 6개월이 지나도록 채무를 이행하지 않았다는 취지로 이해해야 합니다.
채무불이행자명부에 등재되면 금융거래와 신용평가에 불이익이 발생할 수 있어 집주인에게 심리적 압박이 될 수 있습니다.
하지만 명부 등재만으로 보증금이 자동 회수되는 것은 아닙니다. 재산을 발견하면 별도로 압류와 추심을 진행해야 합니다.
집주인의 집이나 사업장에 있는 가구, 가전제품 등 유체동산에 강제집행을 신청하는 방법도 있습니다.
하지만 일상생활에 필요한 물건이나 일정한 가치 이하의 물품 등은 압류가 제한될 수 있습니다. 중고 가재도구는 매각가격이 낮아 집행비용에 비해 실익이 부족할 수도 있습니다.
또한 집 안에 있는 물건이 집주인의 소유인지 배우자나 다른 가족의 소유인지 분쟁이 생길 수 있습니다.
따라서 유체동산 집행은 다음과 같은 경우에 신중하게 검토해야 합니다.
채권자는 원칙적으로 집주인의 여러 재산에 강제집행을 신청할 수 있습니다.
예를 들어 집주인의 은행 예금과 월세채권을 함께 압류하고 부동산 강제경매도 신청하는 방식입니다.
다만 압류할 재산의 가치가 보증금 채권액을 현저하게 초과하면 과잉압류 문제가 발생할 수 있습니다.
한 재산에서 채권 전액을 회수했다면 다른 압류를 그대로 유지해서는 안 됩니다. 집행비용과 지연손해금을 포함한 실제 남은 채권액을 기준으로 집행 범위를 조정해야 합니다.
보증금 반환소송 전에 집주인의 부동산이나 예금을 가압류해두었다면 판결 후 본압류로 이전하는 절차를 진행할 수 있습니다.
가압류는 재산을 임시로 동결하는 절차이므로 가압류만으로 돈을 직접 받아갈 수는 없습니다.
집행권원을 확보한 뒤에는 다음과 같은 후속 절차가 필요합니다.
가압류를 해두었다는 이유만으로 자동으로 본압류가 되거나 돈이 지급되는 것은 아닙니다.
집주인이 보증금 반환을 피하려고 자신의 부동산을 배우자나 자녀에게 넘기는 경우가 있습니다.
단순히 가족 명의라는 이유만으로 세입자가 해당 재산을 바로 압류할 수는 없습니다. 등기상 소유자가 집주인이 아니기 때문입니다.
다만 집주인이 채권자를 해칠 것을 알면서 재산을 처분했고 상대방도 이를 알았던 경우에는 사해행위취소소송을 검토할 수 있습니다.
사해행위가 인정되면 처분행위를 취소하고 일정한 범위에서 책임재산을 회복할 수 있습니다.
하지만 모든 가족 간 증여나 매매가 사해행위로 인정되는 것은 아닙니다. 처분 당시의 채무 상태, 거래가격, 상대방의 인식, 처분 시기 등을 구체적으로 입증해야 합니다.
사해행위취소권은 행사기간 제한도 있으므로 의심되는 재산이 있다면 신속하게 검토해야 합니다.
집주인이 개인회생이나 파산을 신청하면 이미 진행 중인 강제집행이 중지되거나 효력을 잃는 경우가 있습니다.
세입자는 법원에서 발송된 안내를 확인하고 보증금 반환채권을 회생채권 또는 파산채권으로 신고해야 할 수 있습니다.
다만 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인의 보증금은 일반 무담보채권과 권리관계가 다를 수 있습니다.
다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
회생이나 파산 안내문을 받고도 채권신고 기간을 넘기지 않도록 주의해야 합니다.
집주인의 재산 상태에 따라 달라지지만 일반적으로 다음 순서로 검토할 수 있습니다.
판결문, 지급명령, 확정증명원, 송달증명원, 집행문 등을 준비합니다.
집주인 소유 부동산, 거래은행, 직장, 다른 임대주택과 월세 수입을 확인합니다.
계좌에 돈이 있을 가능성이 높다면 예금채권 압류를 검토합니다. 월세를 받고 있다면 임대료채권 압류도 효과적일 수 있습니다.
등기사항증명서를 확인하고 예상 낙찰가격과 선순위 채권을 비교합니다. 남는 금액이 있다면 강제경매를 검토합니다.
알려진 재산만으로 보증금을 회수하기 어렵다면 재산명시를 신청합니다.
재산명시절차가 제대로 진행되지 않거나 목록만으로 부족하다면 법정 요건을 갖춰 재산조회를 신청합니다.
집행권원 확정 후 일정 기간이 지나도록 지급하지 않거나 재산명시에 불응하면 명부 등재를 검토합니다.
강제집행에 필요한 비용은 원칙적으로 채무자가 부담하는 집행비용에 포함될 수 있습니다.
다만 세입자가 지출한 모든 비용이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
다음 비용을 구분해서 정리하는 것이 좋습니다.
변호사 보수는 실제 지급한 금액 전부가 집행비용이나 소송비용으로 인정되는 것이 아니며 법령과 소송비용확정절차에 따라 인정 범위가 달라집니다.
계좌번호를 모르더라도 집주인의 인적사항과 금융기관을 특정해 예금채권 압류를 신청하는 방법이 있습니다. 다만 어느 은행을 이용하는지 전혀 모르면 실효성이 떨어질 수 있습니다.
여러 금융기관을 제3채무자로 지정할 수 있습니다. 다만 각 은행에 대한 송달료와 비용이 발생하며 청구금액을 은행별로 어떻게 배분할지 신청서에 명확하게 적어야 합니다.
아닙니다. 집행할 수 있는 판결이나 확정된 지급명령을 확보했다면 원칙적으로 강제집행을 검토할 수 있습니다. 6개월은 채무불이행자명부 등재의 요건과 관련된 기간입니다.
유체동산은 압류금지 물품과 소유권 분쟁이 발생할 수 있고 매각가격도 낮을 수 있습니다. 예금, 월세채권, 부동산보다 실익이 적을 수 있으므로 우선순위를 비교해야 합니다.
조회기관과 조회 대상에 따라 제공되는 정보가 다를 수 있습니다. 재산조회 결과를 받았더라도 실제 회수를 위해서는 해당 재산을 대상으로 별도의 압류를 신청해야 합니다.
전세보증금 반환 판결이나 지급명령을 확보했는데도 집주인이 돈을 주지 않는다면 기다리기만 해서는 안 됩니다.
집주인이 거래하는 은행, 다른 주택의 월세채권, 급여, 부동산 등 회수 가능성이 높은 재산부터 확인해야 합니다.
재산을 알 수 없다면 재산명시와 재산조회 절차를 이용하고, 집행권원 확정 후에도 지급하지 않거나 재산명시에 불응한다면 채무불이행자명부 등재를 검토할 수 있습니다.
가장 중요한 것은 무조건 부동산 경매부터 신청하는 것이 아니라 선순위 권리와 예상 배당액을 계산한 뒤 실제로 돈을 받을 가능성이 높은 재산부터 압류하는 것입니다.
전세계약이 끝나기 전 집주인이 사망하는 경우가 있습니다. 세입자 입장에서는 기존 계약이 그대로 유지되는지, 계약 종료…
전세보증금 반환을 요구하자 집주인이 자신이 보유한 부동산을 배우자나 자녀에게 증여하거나 시세보다 낮은 가격으로 매도하는 경우가…
임차권등기까지 마치고 이사를 나왔는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 세입자는 임차권등기를 하면 법원이 보증금을…
전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서, 세입자의 채권자까지 전세보증금 반환채권을 압류하는 경우가 있습니다. 이때…
전세계약이 끝나 보증금을 돌려주려던 집주인에게 법원에서 ‘채권압류 및 추심명령’ 결정문이 도착하는 경우가 있습니다. 세입자가 다른…
보험료를 오랫동안 납부한 상태에서 채무 문제가 생기면 통장보다 먼저 걱정되는 것이 보험입니다. 특히 보험회사에서 압류와…