전세 계약이 고인 명의로 되어 있는데
임대인이 보증금을 안 돌려준다.
이 상황, 생각보다 자주 발생한다.
특히 이런 경우가 많다:
- 고인이 단독 세입자
- 상속인 간 협의가 안 된 상태
- 임대인이 “상속인 전원 동의 가져오라” 버티는 경우
- 집이 경매로 넘어간 경우
오늘은 사망자 명의 전세보증금 반환 절차와 소송 흐름을 정리한다.
1. 전세보증금은 누구의 권리인가
전세보증금 반환청구권은
고인의 상속재산에 포함된다.
즉,
✔ 상속인이 공동으로 권리를 가진다
✔ 단독으로 마음대로 인출 불가
✔ 상속지분 비율에 따라 권리 귀속
2. 먼저 확인해야 할 것
① 계약서 명의
고인 단독인지, 공동인지
② 확정일자 및 전입신고 여부
대항력·우선변제권 판단 핵심
③ 임대차 기간 종료 여부
계약이 종료되지 않았다면
바로 소송은 어렵다.
3. 임대인이 반환을 거부할 때 절차
1단계 – 내용증명 발송
임대차 종료 및 보증금 반환 요구
→ 반환 기한 명시
보통 2주~1개월 유예
2단계 – 전세보증금 반환 소송 제기
관할 법원: 부동산 소재지 관할 지방법원
청구 취지 예시:
“피고는 원고들에게 금 ○○원 및 지연이자를 지급하라.”
공동상속인이라면
전원 원고로 참여하는 것이 안전하다.
4. 공동상속인 중 일부만 소송 가능할까
가능하다.
다만 판결금은
지분 비율대로 귀속된다.
상속재산 분할이 끝나지 않았다면
법원은 공동상속인 공유재산으로 본다.
5. 임대인이 사망한 경우
이 경우는 더 복잡하다.
임대인의 상속인을 상대로 소송 제기해야 한다.
이때는
상속인 특정이 먼저다.
6. 집이 경매로 넘어간 경우
전세권 설정 여부에 따라 다르다.
- 전세권 등기 있음 → 배당요구
- 단순 임차인 → 배당요구 종기 내 신청
배당요구 안 하면
권리 소멸 위험 있다.
7. 보증보험 가입된 경우
주택도시보증공사
SGI서울보증
전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면
보험금 청구 가능.
상속인임을 증명하면
보험금 수령 가능하다.
이 경우 소송보다 빠르다.
8. 상속포기 상태라면
상속포기 완료 시
전세보증금 반환청구권 없음.
단순승인 위험 때문에
섣불리 내용증명 발송하면 안 된다.
9. 실제 소송 기간
- 1심 평균 6개월~1년
- 항소 시 1년 이상
임대인이 지급 능력 없으면
판결 받아도 강제집행 필요.
10. 정리
| 상황 | 대응 |
|---|---|
| 임대인 반환 거부 | 내용증명 → 소송 |
| 공동상속 | 전원 참여 권장 |
| 경매 진행 중 | 배당요구 필수 |
| 보증보험 있음 | 보험금 청구 우선 |
| 상속포기 | 권리 없음 |
이런 경우는 특히 주의
- 임대차 기간 남았는데 소송 제기
- 상속인 일부가 동의 안 함
- 상속세 문제 정리 전 보증금 인출
- 채무초과 상속인데 반환금 수령
전세보증금은 금액이 크다.
절차를 틀리면 수천만 원이 묶인다.