전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 보증금 원금뿐 아니라 지연손해금도 청구할 수 있습니다.
흔히 ‘전세보증금 지연이자’라고 부르지만 법률상으로는 집주인이 보증금 반환의무를 제때 이행하지 않아 발생하는 지연손해금에 가깝습니다.
다만 계약이 끝났다는 이유만으로 다음 날부터 무조건 연 12%가 적용되는 것은 아닙니다.
주택을 언제 인도했는지, 열쇠를 돌려줬는지, 소장이나 지급명령이 언제 송달됐는지에 따라 지연손해금의 시작일과 이율이 달라집니다.
전세계약이 종료됐더라도 세입자가 계속 주택을 점유하고 있다면 집주인이 곧바로 지연책임을 부담한다고 단정하기 어렵습니다.
집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시에 이행해야 하는 관계이기 때문입니다.
쉽게 말하면 다음과 같습니다.
세입자가 주택을 계속 사용하면서 집주인에게 보증금만 먼저 달라고 요구하면 집주인은 주택을 인도받을 때까지 지급을 거절할 수 있습니다.
이러한 동시이행항변권이 인정되는 동안에는 집주인이 보증금 반환을 늦췄다는 지체책임이 발생하지 않을 수 있습니다.
보증금 반환 지연손해금은 일반적으로 다음 요건을 갖춘 시점을 중심으로 판단합니다.
실무에서는 세입자가 주택을 비우고 열쇠까지 적법하게 반환한 다음 날부터 지연손해금을 청구하는 경우가 많습니다.
다만 계약 내용과 인도 방식, 집주인의 수령 거부 여부에 따라 기산일이 달라질 수 있습니다.
이삿짐을 모두 옮겼다는 사실만으로 주택 인도가 완성됐다고 단정할 수 없습니다.
세입자가 열쇠나 출입카드를 가지고 있거나 비밀번호를 변경한 상태라면 여전히 주택을 사실상 지배하고 있다고 판단될 수 있습니다.
주택 인도 여부를 판단할 때 다음 사항이 중요합니다.
주소를 옮기고 짐을 뺐더라도 열쇠를 계속 보관하고 있다면 집주인이 주택을 인도받지 못했다고 주장할 수 있습니다.
지연손해금 청구에서는 열쇠를 언제 반환했는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
다음과 같은 자료를 남기는 것이 좋습니다.
집주인의 적법한 대리인에게 열쇠를 넘겼다면 대리권을 확인할 자료도 보관해야 합니다.
공인중개사나 관리사무소에 열쇠를 맡겼다고 해서 언제나 집주인에게 인도한 것으로 인정되는 것은 아닙니다.
집주인이 보증금 반환을 피하기 위해 연락을 끊고 열쇠도 받지 않는 경우가 있습니다.
이때 집 안에 열쇠를 두고 일방적으로 나오는 방법은 인도 여부를 둘러싼 분쟁을 만들 수 있습니다.
다음과 같은 절차를 검토할 수 있습니다.
세입자가 주택 인도를 위해 필요한 준비를 모두 하고 적법하게 이행을 제공했는데 집주인이 정당한 이유 없이 수령을 거부했다면 집주인의 동시이행항변이 제한될 가능성이 있습니다.
다만 단순히 “언제든 열쇠를 줄 수 있다”고 문자 한 번 보내는 것으로 충분한지는 사건에 따라 달라질 수 있습니다.
임차권등기명령에 따라 임차권등기가 완료됐다는 사실과 주택을 인도했다는 사실은 다릅니다.
임차권등기는 이사 후에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 장치입니다.
임차권등기가 됐더라도 세입자가 계속 주택을 점유하고 사용한다면 주택 인도는 아직 이루어지지 않은 것으로 볼 수 있습니다.
안전한 순서는 다음과 같습니다.
임차권등기 완료 후 이사하고 열쇠까지 넘겼다면 그 이후부터 집주인의 지체책임을 주장하기가 비교적 명확해집니다.
주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령으로 이루어진 임차권등기는 이미 보증금을 반환하지 않은 집주인에 대해 세입자의 권리를 보호하기 위해 설정된 것입니다.
따라서 집주인의 보증금 반환의무가 세입자의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다는 것이 판례의 입장입니다.
집주인이 “임차권등기를 먼저 지우면 보증금을 주겠다”고 요구하더라도 보증금을 받기 전에 임차권등기부터 말소하는 것은 위험합니다.
이는 주택 인도와는 구분해야 합니다.
일반적인 주택임대차에서 별도의 유효한 약정이 없다면 소송 전 지연손해금은 민법상 법정이율인 연 5%를 기준으로 청구하는 경우가 많습니다.
소장이나 이에 준하는 서면이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용될 수 있습니다.
정리하면 일반적인 청구 구조는 다음과 같습니다.
| 적용 구간 | 적용 가능 이율 |
|---|---|
| 집주인이 지체책임을 부담하기 시작한 날부터 소장 송달일까지 | 연 5% |
| 소장 또는 이에 준하는 서면이 송달된 다음 날부터 완제일까지 | 연 12% |
연 12%는 소장을 법원에 접수한 날부터 적용되는 것이 아닙니다.
소장 부본이 집주인에게 송달된 날의 다음 날이 기준입니다.
민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율에 관해 다른 법률이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 정하고 있습니다.
보증금 반환청구에서는 집주인이 이행지체에 빠진 뒤 소장 송달일까지의 지연손해금에 연 5%를 적용해 청구하는 형태가 일반적입니다.
예를 들어 다음과 같은 상황입니다.
주택 인도가 적법하게 완료됐고 다른 특별한 사정이 없다면 2026년 10월 2일부터 소장 송달일인 12월 10일까지는 연 5%의 지연손해금을 청구하는 방식이 검토될 수 있습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법은 금전채무의 이행을 명하는 판결에서 소장이나 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 다음 날부터 대통령령으로 정한 이율을 적용하도록 하고 있습니다.
현재 해당 이율은 연 12%입니다.
앞선 사례에서 소장 부본이 집주인에게 2026년 12월 10일 송달됐다면 일반적인 청구 구조는 다음과 같습니다.
법원에 소장을 접수한 날짜와 집주인에게 소장이 송달된 날짜 사이에 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 송달일을 확인해야 합니다.
아닙니다.
집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈다고 해서 소송촉진법상 연 12%가 바로 적용되는 것은 아닙니다.
내용증명은 다음과 같은 역할을 합니다.
하지만 소송촉진법상 연 12%는 원칙적으로 소장 또는 이에 준하는 서면이 집주인에게 송달된 다음 날부터 문제 됩니다.
내용증명 단계에서는 일반적으로 민법상 연 5%의 적용 여부를 검토합니다.
전세보증금 반환을 위해 지급명령을 신청한 경우 지급명령 정본은 소장에 준하는 서면으로 취급될 수 있습니다.
일반적으로 지급명령 정본이 집주인에게 송달된 다음 날부터 연 12%를 청구하는 방식이 사용됩니다.
다만 집주인이 지급명령에 이의신청을 하면 사건은 소송절차로 넘어갑니다.
이 경우에도 지급명령 정본의 송달일과 소송절차에서 변경된 청구내용 등을 확인해 지연손해금 적용 시점을 계산해야 합니다.
집주인의 주소를 알 수 없어 소장 부본을 공시송달한 경우에는 공시송달의 효력이 발생한 시점을 기준으로 판단할 수 있습니다.
첫 공시송달은 공시송달이 실시된 날부터 2주가 지나야 효력이 발생합니다.
따라서 다음 날짜를 구분해야 합니다.
단순히 법원에 소장을 제출했다는 이유로 연 12%가 시작되는 것은 아닙니다.
집주인이 보증금 반환의무의 존재나 범위를 다투고 있고 법원이 그 주장이 상당하다고 인정하면 소송촉진법상 연 12%의 적용이 일정 기간 제한될 수 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 쟁점이 있는 경우입니다.
집주인이 단순히 이유 없이 지급을 거부한다고 해서 연 12% 적용이 반드시 제한되는 것은 아닙니다.
반대로 보증금 액수와 공제금액에 실질적인 다툼이 있다면 법원이 판결 선고일까지 연 12% 적용을 제한할 가능성도 있습니다.
임대차계약서에 보증금 반환 지연에 관한 별도의 이율을 정한 경우 해당 약정의 효력이 문제 될 수 있습니다.
예를 들어 계약서에 “계약 종료일까지 보증금을 반환하지 않으면 연 10%의 지연손해금을 지급한다”는 특약이 있을 수 있습니다.
이 경우 다음 내용을 검토해야 합니다.
약정이 있다는 이유만으로 법정이율과 약정이율을 중복해 모두 받을 수 있는 것은 아닙니다.
상행위로 인한 채무에는 상법상 법정이율이 문제 될 수 있습니다.
하지만 개인 사이의 일반적인 주택임대차 보증금 반환채무에 상법상 이율이 당연히 적용되는 것은 아닙니다.
집주인이 임대사업을 영위하고 있다는 사실만으로 모든 사건에서 무조건 연 6%를 청구할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
계약 당사자의 지위와 해당 임대차가 영업을 위한 상행위인지 등을 구체적으로 검토해야 합니다.
일반적인 개인 간 주택임대차라면 우선 민법상 연 5%를 기준으로 검토하는 것이 안전합니다.
1년간 지연손해금은 단순 계산으로 다음과 같습니다.
하루 금액으로 환산하면 약 1만 3,699원입니다.
1년간 지연손해금은 다음과 같습니다.
하루 금액으로 환산하면 약 3만 2,877원입니다.
연 5%가 6개월 동안 적용된다고 단순 가정하면 다음과 같습니다.
실제 계산에서는 정확한 시작일과 종료일, 윤년 여부, 일부 변제일을 기준으로 일할 계산해야 합니다.
집주인이 보증금 일부를 먼저 지급했다면 지급일을 기준으로 원금이 줄어듭니다.
예를 들어 다음과 같은 상황입니다.
일부 지급일까지는 1억 원을 기준으로 지연손해금을 계산하고, 그다음 날부터는 남은 6,000만 원을 기준으로 계산하는 방식이 검토될 수 있습니다.
다만 집주인이 지급한 돈을 원금, 이자, 비용 중 어디에 충당할 것인지에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
입금받을 때 다음 내용을 남기는 것이 좋습니다.
임대차보증금은 계약 종료 후 주택을 인도할 때까지 발생한 세입자의 채무를 담보합니다.
따라서 다음 금액이 보증금에서 공제될 수 있습니다.
지연손해금은 원래 보증금 전액이 아니라 정당한 공제를 마친 실제 반환금액을 기준으로 계산될 수 있습니다.
예를 들어 보증금이 1억 원이지만 정당하게 공제할 월세가 300만 원이라면 지연손해금 계산 대상 원금이 9,700만 원으로 판단될 수 있습니다.
집주인이 과도한 수리비를 주장한다면 공제의 정당성을 별도로 다퉈야 합니다.
월세 계약에서 계약 종료 후에도 세입자가 계속 주택을 사용한다면 월세 또는 사용이익 상당 금액이 발생할 수 있습니다.
한편 집주인의 보증금 반환의무는 세입자의 주택 인도의무와 동시이행 관계에 있으므로 보증금 지연손해금은 인정되지 않을 수 있습니다.
세입자가 보증금을 받지 못해 어쩔 수 없이 거주하고 있다고 해도 실제로 주택을 사용하고 있다면 계약상 또는 부당이득 관계에 따른 비용 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 다음 두 문제를 구분해야 합니다.
계약 종료 후 계속 거주하는 것이 유리한지, 임차권등기를 마치고 인도한 뒤 지연손해금을 청구하는 것이 유리한지 비교해야 합니다.
보증기관이 보증금을 대신 지급하면 보증금 반환채권의 전부 또는 일부가 보증기관으로 이전되거나 대위될 수 있습니다.
이후 세입자가 집주인에게 같은 원금과 지연손해금을 중복해서 청구할 수는 없습니다.
다음 사항을 확인해야 합니다.
보증금 전액을 지급받았다면 이후의 지연손해금 청구권이 누구에게 귀속되는지 보증약관과 대위 범위를 확인해야 합니다.
전세보증금 반환채권에 압류·추심명령이 내려진 경우 지연손해금이 압류 범위에 포함되는지도 문제가 될 수 있습니다.
결정문의 ‘압류할 채권의 표시’에 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금이 포함돼 있는지 확인해야 합니다.
추심명령이 내려진 범위에서는 추심채권자가 집주인에게 지급을 청구할 수 있고, 세입자는 해당 부분을 직접 청구할 당사자적격을 잃을 수 있습니다.
전부명령이 확정됐다면 대상 채권이 전부채권자에게 이전될 수 있으므로 세입자가 지연손해금까지 모두 청구해서는 안 됩니다.
일반적인 보증금 반환소송에서는 다음과 같은 구조로 청구취지를 작성하는 경우가 있습니다.
하지만 세입자가 아직 주택을 인도하지 않았다면 집주인이 주택을 인도받는 것과 동시에 보증금을 지급하라는 형태의 청구가 필요할 수 있습니다.
청구취지에는 다음 사항이 정확해야 합니다.
기산일을 실제보다 빠르게 적으면 그 부분은 기각될 수 있고, 너무 늦게 적으면 받을 수 있었던 지연손해금을 놓칠 수 있습니다.
아닙니다. 세입자의 주택 인도의무와 집주인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계이므로 주택 인도 또는 적법한 이행제공 여부를 확인해야 합니다.
임차권등기 완료만으로 주택 인도가 완료되는 것은 아닙니다. 실제 퇴거와 열쇠 반환 여부가 중요합니다.
아닙니다. 연 12%는 원칙적으로 소장이나 이에 준하는 서면이 집주인에게 송달된 다음 날부터 적용됩니다.
일반송달이 되지 않더라도 법원의 적법한 공시송달이 이루어져 효력이 발생하면 그 시점을 기준으로 적용 여부를 검토할 수 있습니다.
아닙니다. 일반적으로 집주인이 지체책임을 부담하기 시작한 날부터 소장 송달일까지는 연 5%, 소장 송달 다음 날부터는 연 12%가 문제 됩니다.
전세보증금 지연손해금은 계약이 끝났다는 이유만으로 자동 발생하는 것이 아닙니다.
집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계이므로 이사와 열쇠 반환이 언제 완료됐는지를 입증해야 합니다.
일반적인 주택임대차에서는 집주인이 지체책임을 부담하기 시작한 날부터 소장 송달일까지 연 5%, 소장이나 지급명령 정본이 송달된 다음 날부터 연 12%를 청구하는 구조가 사용됩니다.
하지만 주택 인도, 미납 월세, 수리비 공제, 일부 변제, 보증금 압류 등 분쟁이 있다면 적용 시작일과 원금이 달라질 수 있습니다.
따라서 이사할 때는 열쇠 인도 확인서, 주택 내부 사진, 관리비 정산자료와 집주인에게 보낸 메시지를 남겨두는 것이 중요합니다.
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