세입자가 계약갱신청구권을 쓰겠다고 하면
집주인은 무조건 받아줘야 할까?

결론부터 말하면,
원칙은 거절 불가, 예외적으로만 거절 가능이다.

이게 분쟁이 제일 많은 지점이다.

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1️⃣ 계약갱신청구권 기본 구조

세입자는 1회, 2년 연장 요구 가능하다.

요건:

✔ 기존 계약 2년 만료 전
✔ 연체 등 중대한 계약 위반 없음
✔ 법에서 정한 거절 사유 없음

요건만 맞으면 원칙적으로 갱신된다.

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2️⃣ 집주인이 거절 가능한 대표 사유

다음은 법에서 인정하는 거절 사유다.

✔ 2기 이상 차임 연체
✔ 임차인의 무단 전대
✔ 고의 또는 중과실로 주택 파손
✔ 재건축·철거 예정
✔ 임대인 또는 직계존비속 실거주 예정

가장 많이 문제 되는 건
“실거주” 사유다.

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3️⃣ 실거주 거절, 아무 말이나 하면 되나요?

아니다.

실제로 거주해야 한다.

만약:

• 갱신 거절 후 제3자에게 임대
• 단기간 공실 후 재임대

이 경우 손해배상 청구 가능하다.

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4️⃣ 갱신 거절 통보 시점

집주인은

👉 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이
통보해야 한다.

이 기간을 놓치면
자동 갱신 위험 있다.

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5️⃣ 거절이 부당하면 어떻게 하나요?

세입자는

✔ 내용증명 발송
✔ 손해배상 청구
✔ 부당거절 입증 자료 확보

특히 실거주 거짓이면
배상 책임이 발생할 수 있다.

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핵심 정리

✔ 원칙은 세입자 갱신권 보장
✔ 집주인은 법정 사유 있을 때만 거절 가능
✔ 실거주 거짓이면 손해배상 문제
✔ 통보 시점 엄격

계약갱신청구권은
감정 문제가 아니라
요건 싸움이다.

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