전세계약이 끝났는데도 집주인이 “새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”며 반환을 미루는 경우가 있습니다.
세입자는 이미 이사할 집의 계약금과 잔금을 마련해야 하고, 보증금을 받지 못해 대출까지 이용하는 상황에 놓일 수 있습니다.
이때 집주인에게 전세보증금뿐 아니라 늦게 돌려준 기간에 대한 지연이자도 청구할 수 있을까요?
결론부터 말하면 일정한 요건을 충족하면 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 다만 계약기간이 끝났다는 이유만으로 그다음 날부터 무조건 지연이자가 발생하는 것은 아닙니다.
세입자가 집을 반환했거나 언제든 반환할 수 있는 상태로 제공했는지가 중요한 기준이 됩니다.
전세계약이 종료되면 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해야 하고, 세입자는 집주인에게 주택을 인도해야 합니다.
두 의무는 원칙적으로 동시에 이행하는 관계입니다.
따라서 세입자가 계속 집을 사용하면서 열쇠도 반환하지 않은 상태라면 집주인만 보증금 반환을 지체하고 있다고 단정하기 어렵습니다.
반대로 세입자가 짐을 모두 빼고 집을 반환했는데도 집주인이 보증금을 지급하지 않는다면 그때부터 집주인의 지체 책임이 문제 될 수 있습니다.
| 세입자의 상태 | 지연이자 발생 가능성 |
|---|---|
| 계약기간만 끝나고 계속 거주 중인 경우 | 바로 인정되기 어려움 |
| 짐은 뺐지만 집주인에게 알리지 않은 경우 | 주택 인도가 인정되지 않을 수 있음 |
| 짐을 빼고 열쇠까지 반환한 경우 | 지연이자 청구 가능성이 큼 |
| 퇴거일을 통보하고 집을 인도할 준비를 마친 경우 | 구체적인 이행 제공 여부에 따라 판단 |
| 임차권등기를 마치고 이사한 경우 | 보증금 반환 및 지연이자 청구 가능 |
단순히 주소만 이전했다고 해서 반드시 집을 인도한 것으로 인정되는 것은 아닙니다. 반대로 보증금을 받지 못했다는 이유로 계속 거주하고 있다면 지연이자 발생 시점이 늦어질 수 있습니다.
많이 오해하는 부분이 있습니다.
전세계약 만료일이 10월 31일이라면 11월 1일부터 무조건 지연이자가 발생한다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 세입자의 주택 인도의무와 집주인의 보증금 반환의무가 동시에 이행돼야 합니다.
세입자가 계약 만료 후에도 짐을 그대로 두고 집을 사용한다면 집주인은 “집을 돌려받지 못했으므로 보증금 반환도 지체한 것이 아니다”라고 주장할 수 있습니다.
지연이자를 청구하려면 세입자가 다음과 같은 사실을 증명할 수 있어야 합니다.
계약 종료 사실과 주택 반환 사실을 모두 남겨두는 것이 중요합니다.
집을 비워두기만 해서는 부족할 수 있습니다.
세입자가 짐을 모두 뺀 뒤 집주인에게 알리지 않고 열쇠를 가지고 있다면 집주인이 주택을 자유롭게 관리하거나 새로운 세입자에게 인도할 수 없기 때문입니다.
퇴거할 때는 다음 절차를 거치는 것이 안전합니다.
집주인이 현장에 나오지 않는다면 임의로 열쇠를 우편함에 넣고 떠나기보다는 열쇠를 어떻게 전달할 것인지 문자로 협의해야 합니다.
집주인이 열쇠 수령을 거부한다면 수령 거부 사실과 세입자가 반환을 시도한 내용을 증거로 남겨야 합니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출하고 집을 넘겨주는 것은 신중해야 합니다.
세입자가 아무런 조치 없이 이사하고 전입신고까지 옮기면 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.
이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청하는 방법을 검토해야 합니다.
임차권등기명령은 임대차가 종료됐지만 보증금을 반환받지 못한 세입자가 법원에 신청할 수 있는 제도입니다.
중요한 것은 신청만 하고 바로 전출하는 것이 아니라 임차권등기가 실제로 등기부에 기재된 사실을 확인한 다음 이사해야 한다는 점입니다.
임차권등기가 완료되면 세입자가 이사하거나 주민등록을 옮기더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
집주인이 “임차권등기를 먼저 말소하면 보증금을 주겠다”고 요구하는 경우가 있습니다.
그러나 주택임대차보호법에 따른 임차권등기는 보증금을 받지 못한 세입자를 보호하기 위한 장치입니다.
따라서 일반적으로 집주인이 먼저 보증금을 반환하고, 그 이후 세입자가 임차권등기 말소 절차에 협조하는 순서가 맞습니다.
세입자가 보증금을 받기도 전에 임차권등기를 먼저 말소하면 보증금 회수에 필요한 안전장치를 스스로 없애는 결과가 될 수 있습니다.
집주인이 말소를 요구한다면 다음과 같이 답변할 수 있습니다.
임차권등기는 보증금을 반환받지 못해 신청한 것입니다. 보증금과 발생한 비용을 반환해 주시면 입금 확인 후 임차권등기 말소 절차에 협조하겠습니다.
다만 당사자가 별도로 설정한 일반적인 임차권등기는 법적 성격과 말소 순서가 달라질 수 있으므로 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 따른 등기인지 구분해야 합니다.
주거용 전세계약에서 별도의 지연이율 약정이 없다면 소송 전에는 일반적으로 민법상 연 5%가 문제 됩니다.
보증금반환소송을 제기한 경우에는 소장 부본이 집주인에게 송달된 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금이 적용될 수 있습니다.
다만 소송을 제기했다고 해서 모든 기간에 자동으로 연 12%가 적용되는 것은 아닙니다.
집주인이 보증금 반환의무의 존재나 금액을 다투는 데 타당한 이유가 있다고 법원이 판단하면 일정 기간 연 12% 적용이 제한될 수 있습니다. 소송촉진법상 이율은 소송 진행 상황과 판결 내용에 따라 최종적으로 결정됩니다.
| 구분 | 일반적으로 문제 되는 이율 |
|---|---|
| 계약서에 유효한 지연이율 약정이 있는 경우 | 약정 내용에 따라 판단 |
| 소송 전 지연 기간 | 민법상 연 5% |
| 소장 부본 송달 다음 날 이후 | 원칙적으로 연 12% 적용 가능 |
| 반환금액에 타당한 다툼이 있는 기간 | 법원 판단에 따라 연 12% 적용 제한 가능 |
보증금 반환채권이 상사채권에 해당하는 특수한 임대차라면 이율 판단이 달라질 수 있지만, 일반적인 주거용 전세계약은 민법상 기준을 중심으로 살펴봅니다.
지연손해금은 다음과 같은 방식으로 계산할 수 있습니다.
반환받지 못한 보증금 × 연이율 × 지연일수 ÷ 365일
예를 들어 집주인이 반환해야 할 보증금이 2억 원이고, 세입자가 집을 인도한 다음 날부터 90일 동안 보증금을 돌려받지 못했다고 가정해 보겠습니다.
연 5%를 적용하면 계산은 다음과 같습니다.
2억 원 × 5% × 90일 ÷ 365일
약 246만 원
같은 금액에 연 12%가 적용되는 기간이 90일이라면 지연손해금은 약 591만 원입니다.
윤년이 포함되거나 지연 기간 중 일부 금액을 돌려받은 경우에는 날짜와 잔액을 구분해 계산해야 합니다.
집주인이 보증금 중 일부를 먼저 반환했다면 그날 이후부터는 남은 보증금을 기준으로 지연손해금을 산정합니다.
집주인이 도배비나 장판 수리비를 주장한다고 해서 보증금 전체에 대한 지연 책임이 항상 사라지는 것은 아닙니다.
예를 들어 반환해야 할 전세보증금이 2억 원이고 실제로 다툴 만한 수리비가 100만 원이라면 집주인이 2억 원 전체를 장기간 돌려주지 않는 것은 문제가 될 수 있습니다.
집주인은 세입자의 책임이 확인되는 합리적인 수리비를 공제한 나머지 보증금을 반환해야 합니다.
세입자는 다음과 같이 요구할 수 있습니다.
원상복구비에 관해 다툼이 있는 부분은 항목별 자료를 확인한 뒤 협의하겠습니다. 다만 다툼이 없는 나머지 보증금은 즉시 반환해 주시기 바랍니다.
법원에서 수리비 일부가 인정된다면 최종적으로 공제된 보증금 잔액을 기준으로 지연손해금이 계산될 수 있습니다.
집주인이 가장 자주 하는 말 가운데 하나가 “새로운 세입자의 보증금을 받아야 돌려줄 수 있다”는 것입니다.
하지만 새로운 세입자가 구해지지 않았다는 사정은 기존 세입자에 대한 보증금 반환의무를 없애는 사유가 아닙니다.
전세계약이 적법하게 종료되고 세입자가 주택을 반환했다면 집주인은 자신의 자금으로 보증금을 반환해야 합니다.
다음 세입자가 구해지지 않았거나 집주인이 대출을 받지 못했다는 사정은 원칙적으로 집주인의 자금 사정에 해당합니다.
세입자가 보증금 반환 시기를 추가로 기다려주기로 합의하지 않았다면 집주인은 이를 이유로 반환을 무기한 미룰 수 없습니다.
보증금을 받지 못해 세입자가 신용대출이나 단기대출을 이용하는 경우도 있습니다.
이때 실제로 부담한 대출이자를 집주인에게 모두 청구할 수 있는지는 별도의 문제입니다.
일반적인 금전채무의 이행 지연에 대해서는 법정 또는 약정 지연손해금으로 손해를 배상하는 것이 기본입니다.
대출이자를 추가 손해로 청구하려면 집주인이 그러한 손해가 발생할 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 비롯해 실제 대출과 보증금 미반환 사이의 인과관계를 증명해야 합니다.
따라서 법정 지연손해금과 실제 대출이자를 단순히 합산해 모두 받을 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
계약 종료 전에 집주인에게 다음 집의 잔금일과 보증금 반환이 지연될 경우 대출이 필요하다는 사실을 문자로 알려두면 추가 손해를 주장할 때 도움이 될 수 있습니다.
계약 종료 전에는 반환일과 계좌를 명확하게 전달해야 합니다.
임대차계약이 오는 10월 31일 종료됩니다. 계약 종료일에 주택을 인도하고 열쇠와 출입카드를 반환할 예정이므로 전세보증금 전액을 당일 아래 계좌로 반환해 주시기 바랍니다. 보증금 반환이 지연될 경우 주택 인도 다음 날부터 발생하는 지연손해금과 필요한 법적 절차 비용을 함께 청구할 수 있음을 알려드립니다.
이미 집을 인도한 상태라면 인도 날짜와 보증금 미반환 사실을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
임대차계약 종료 후 11월 1일 집 안의 물건을 모두 반출하고 열쇠와 출입카드를 반환하여 주택 인도를 완료했습니다. 현재까지 반환되지 않은 전세보증금 ○○원을 즉시 지급해 주시기 바랍니다. 보증금 반환이 계속 지연될 경우 지연손해금 청구, 임차권등기명령 및 보증금반환청구 절차를 진행하겠습니다.
집주인이 반환일을 넘겼다면 다음 순서로 대응할 수 있습니다.
집주인 명의의 부동산을 처분하거나 담보권을 추가로 설정할 가능성이 있다면 소송 전 가압류가 필요한지도 검토할 수 있습니다.
집주인이 보증금 반환 사실과 금액을 인정하면서 단순히 지급만 미루고 있다면 지급명령을 고려할 수 있습니다.
지급명령은 일반 소송보다 서면 중심으로 진행돼 비교적 간편합니다. 다만 집주인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하면 일반 민사소송 절차로 넘어갑니다.
집주인이 계약 종료, 수리비, 미납 관리비 등을 적극적으로 다투고 있다면 처음부터 보증금반환소송이 필요한 경우도 있습니다.
어떤 절차를 선택하더라도 다음 자료를 준비해야 합니다.
전세보증금 지연이자 분쟁에서는 집주인이 돈을 늦게 줬다는 사실뿐 아니라 세입자가 자신의 주택 반환의무를 이행했는지가 중요합니다.
세입자가 계약기간 종료 후에도 집을 계속 사용하고 있다면 집주인의 지체 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.
반대로 세입자가 집을 비우고 열쇠까지 반환했는데도 보증금을 받지 못했다면 반환받지 못한 보증금과 지연 기간을 기준으로 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
이사해야 하는 상황이라면 보증금을 받지 못한 채 먼저 전출하지 말고 임차권등기 완료 여부부터 확인해야 합니다.
지연이자는 보증금 액수가 클수록 빠르게 늘어납니다. 반환일을 넘긴 순간부터 계약 종료, 주택 인도, 반환 요청 사실을 모두 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다.
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