❓ 미리 증여하면 유리하다고?
“살아 있을 때 집을 미리 자녀에게 넘기면 세금 아낄 수 있다”
→ 반은 맞고, 반은 틀립니다.
→ 상황·시점·금액에 따라 절세도 되고, 세금 폭탄도 됩니다.
📊 생전 증여 시 세금 구조
1. 증여세
- 공제 후 과세표준에 따라 10%~50% 누진세율 적용
- 자녀 1인당 10년간 5,000만 원 공제
- 공시가 기준이 아니라 감정평가·시가 기준 가능성 있음
2. 취득세
- 자녀가 증여받은 집에 대해 3.5% 취득세 부과
3. 종합부동산세 / 재산세
- 다주택자가 되는 경우, 자녀 세금도 증가 가능성 있음
📋 실제 계산 예시
[상황]
부모 명의 아파트 공시가격 3억, 실거래가 5억
→ 자녀에게 생전 증여
| 항목 | 내용 | 세금 |
|---|---|---|
| 증여세 | 5억 – 5천만 원 (공제) = 4.5억 | 약 7,000만 원 |
| 취득세 | 5억 × 3.5% | 약 1,750만 원 |
| 합계 | 약 8,750만 원 💣 |
💣 이런 실수는 조심!
- 10년 내 재증여 시 합산 과세
→ 공제 새로 못 받음 - 시가보다 낮은 신고가
→ 세무조사 + 과세처분 가능성 - 자녀 명의 다주택자 전환
→ 세금 폭탄 + 대출 제약
✅ 상속 대비 유리한 경우
- 집값이 계속 오르는 경우 → 사망 시 기준가액 커짐
- 자녀가 무주택자일 경우 → 실거주 전입 조건 포함해 양도세 혜택 가능
- 상속인 다수일 경우 분쟁 피하려고 단일 증여 미리 해두는 전략
🔍 상속 시의 세금 구조는?
- 기본공제 5억 원 + 자녀별 추가공제 가능
- 사망 시점 기준 가격으로 산정
- 상속세는 한 번만 내면 됨 (취득세 없음)
- 집이 하나라면 실거주 조건 시 상속세 부담이 줄기도 함
💬 결론
“미리 증여하면 무조건 유리하다는 말은 절반의 진실”
→ 자녀 명의로 옮기기 전에 세무 전문가와 시뮬레이션 필수