“부모님 집 증여받으면 세금 얼마나 내야 하나요?”
“부담부 증여, 취득세 폭탄 맞는다는데 사실인가요?”
최근 부동산 증여가 다시 늘고 있습니다.
특히 아파트를 부모→자녀, 조부모→손자녀에게 넘기는 방식은 흔하지만, 이때 따라오는 취득세가 만만치 않다는 걸 모르는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 아파트 증여 시 취득세율, 절세 전략, 실제 계산 사례까지 정리해드립니다.
🏠 아파트도 증여하면 취득세 낸다?
네. 아파트든 오피스텔이든 증여받는 순간, 취득세 납부 의무가 생깁니다.
증여는 **“돈 안 주고 받는 거래”**이지만, 국가 입장에서는 재산이 이전된 것이기 때문에 과세 대상이 됩니다.
💰 기본 취득세율은 얼마?
✅ 증여 시 취득세 기본세율
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 주택(아파트 등) 증여 | 3.5% |
| 부동산 외 기타 재산 | 2.0% |
단, 일정 조건에서는 중과세가 적용되어 12%까지도 올라갈 수 있습니다.
⚠️ 취득세 12% 적용되는 경우 (중과세)
- 증여자가 2주택 이상 보유 중
- 수증자가 기존 주택 보유 중
- 1세대 1주택 비과세 요건 미충족
- 조정대상지역 내 주택 증여 시
- 특히 서울·세종·수도권 다수 지역 포함
📌 이 경우 기본 3.5% → 12% 폭탄 세율 적용
🧮 실제 계산 예시
🏡 사례: 부모가 자녀에게 5억짜리 아파트 증여
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 증여가액 | 5억 원 (공시가 기준) |
| 기본세율 | 3.5% |
| 취득세 | 약 1,750만 원 |
| 농어촌특별세 + 지방교육세 포함 시 | 약 2,300만 원까지 가능 |
🔍 절세 전략 3가지
① 1세대 1주택 요건 충족해 중과 피하기
- 수증자(받는 사람)는 무주택자일 때 유리
- 부모가 1주택자라면 취득세 3.5% 적용
- 조정지역 피해서 진행하면 12% 회피 가능
② 시가 대신 공시가 기준 활용
- 증여세는 ‘시가’ 기준, 취득세는 공시가 기준이 많음
- 공시가격이 낮게 책정된 주택은 세부담 줄어듦
- 증여 전 공시가 조회 필수
③ 분할 증여로 구간 나눠 절세
- 자녀가 둘 이상일 경우, 지분 나눠서 증여
- 또는 2~3년에 걸쳐 나눠서 증여
→ 증여재산공제 + 취득세 누진방지 효과
단, 분할 증여 시 ‘우회 증여’로 간주될 위험도 있으니 전문가 상담 필수
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 시가와 공시가격 중 어떤 기준으로 세금 계산하나요?
→ 취득세는 공시가 기준, 증여세는 시가 기준입니다.
Q. 증여세는 별도로 내야 하나요?
→ 네. 취득세 외에 **증여세(증여자 기준 10년 내 합산)**도 납부 대상입니다.
Q. 미성년 자녀에게 증여하면 불이익 있나요?
→ 고액 증여 시 세무조사 가능성 높음, 후견인 동의나 가정법원 허가가 필요할 수 있습니다.
✅ 마무리하며
아파트 증여는 단순한 가족 간 재산 이전이 아닙니다.
취득세, 증여세, 중과세 조건 등 꼼꼼히 따져보고 진행하지 않으면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
증여 전 반드시 전문가 상담을 통해 현재 상황에 맞는 절세 전략을 세워두세요.