부모가 사망했다.
집에는 근저당이 3개나 잡혀 있다.

• 은행 1순위 1억5천
• 저축은행 2순위 8천
• 개인 채권자 3천

집이 경매로 넘어갔다.

낙찰가 2억.

상속인은 얼마나 받을 수 있을까?

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1. 근저당이란 무엇인가

근저당은
채권자가 돈을 못 받으면
부동산을 경매로 넘겨 우선 변제받을 수 있는 권리다.

순위는 등기 접수 순서로 결정된다.

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2. 배당 순위 기본 구조

경매 낙찰대금이 2억일 때

1️⃣ 경매 비용
2️⃣ 선순위 근저당
3️⃣ 후순위 근저당
4️⃣ 일반 채권자
5️⃣ 남으면 상속인

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3. 사례 계산해보자

낙찰가 2억

• 경매 비용 1천
  → 남은 금액 1억9천

1순위 은행 1억5천 지급
→ 잔액 4천

2순위 저축은행 8천 중
→ 4천만 받고 끝

3순위 개인 채권자
→ 한 푼도 못 받음

상속인
→ 0원

집이 2억에 팔렸는데
상속인은 아무것도 못 받는다.

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4. 상속인에게 중요한 포인트

✔ 채무가 시세보다 많으면 실익 없음
✔ 경매 전 채무 총액 파악 필수
✔ 상속포기 판단 기준이 된다

이 계산 안 하고
감정으로 “집 지키겠다” 하면 위험하다.

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5. 세금은 어떻게 되나

상속세는
순재산 기준이다.

즉,

재산 – 채무 = 순상속재산

채무가 더 많으면
상속세 문제는 줄어든다.

하지만
신고는 별도 검토 필요.

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6. 이런 경우 특히 위험

• 보증채무 존재
• 임차인 우선변제권 존재
• 체납 세금 선순위 존재
• 압류 다수

이 경우 배당 구조가 더 복잡해진다.

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7. 핵심 정리

질문	답
근저당 여러 개면?	등기 순서대로 배당
집값보다 채무 많으면?	상속인 배당 없음
상속세는?	순재산 기준
미리 확인 방법?	등기부등본 열람

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상속에서 가장 위험한 착각은

“집이 있으니까 남는 게 있겠지”

근저당이 여러 개면
집은 그냥 담보다.

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