부모가 사망했다.
집에는 근저당이 3개나 잡혀 있다.
- 은행 1순위 1억5천
- 저축은행 2순위 8천
- 개인 채권자 3천
집이 경매로 넘어갔다.
낙찰가 2억.
상속인은 얼마나 받을 수 있을까?
1. 근저당이란 무엇인가
근저당은
채권자가 돈을 못 받으면
부동산을 경매로 넘겨 우선 변제받을 수 있는 권리다.
순위는 등기 접수 순서로 결정된다.
2. 배당 순위 기본 구조
경매 낙찰대금이 2억일 때
1️⃣ 경매 비용
2️⃣ 선순위 근저당
3️⃣ 후순위 근저당
4️⃣ 일반 채권자
5️⃣ 남으면 상속인
3. 사례 계산해보자
낙찰가 2억
- 경매 비용 1천
→ 남은 금액 1억9천
1순위 은행 1억5천 지급
→ 잔액 4천
2순위 저축은행 8천 중
→ 4천만 받고 끝
3순위 개인 채권자
→ 한 푼도 못 받음
상속인
→ 0원
집이 2억에 팔렸는데
상속인은 아무것도 못 받는다.
4. 상속인에게 중요한 포인트
✔ 채무가 시세보다 많으면 실익 없음
✔ 경매 전 채무 총액 파악 필수
✔ 상속포기 판단 기준이 된다
이 계산 안 하고
감정으로 “집 지키겠다” 하면 위험하다.
5. 세금은 어떻게 되나
상속세는
순재산 기준이다.
즉,
재산 – 채무 = 순상속재산
채무가 더 많으면
상속세 문제는 줄어든다.
하지만
신고는 별도 검토 필요.
6. 이런 경우 특히 위험
- 보증채무 존재
- 임차인 우선변제권 존재
- 체납 세금 선순위 존재
- 압류 다수
이 경우 배당 구조가 더 복잡해진다.
7. 핵심 정리
| 질문 | 답 |
|---|---|
| 근저당 여러 개면? | 등기 순서대로 배당 |
| 집값보다 채무 많으면? | 상속인 배당 없음 |
| 상속세는? | 순재산 기준 |
| 미리 확인 방법? | 등기부등본 열람 |
상속에서 가장 위험한 착각은
“집이 있으니까 남는 게 있겠지”
근저당이 여러 개면
집은 그냥 담보다.