부모가 돌아가신 뒤
형제 중 한 명이 갑자기 말한다.
“집 그냥 경매로 넘깁니다.”
다른 상속인은 동의한 적이 없다.
이게 가능한 일일까?
막을 수는 있을까?
실제 분쟁이 매우 많은 주제다.
1. 공동상속 부동산의 법적 구조
상속이 개시되면
부동산은 상속인 전원의 공유 상태가 된다.
지분 예시:
- 형 1/2
- 동생 1/2
또는
- 자녀 3명 각 1/3
이 상태에서는
누구도 단독으로 “전체를 처분”할 수 없다.
하지만 예외가 있다.
2. 공유물분할청구 소송이란
공유자는 언제든지
공유물 분할을 청구할 수 있다.
법적 근거는
민법 제268조
공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있다.
협의가 되지 않으면
→ 법원에 공유물분할청구 소송 제기
그리고 법원이
“현물분할이 곤란하다”고 판단하면
→ 경매 분할 명령
즉,
단독 신청이 가능한 이유가 여기에 있다.
3. 실제 사례
📌 사례
- 상속인 3명
- 아파트 시세 4억
- 1명은 현금 필요
- 2명은 거주 중
1명이 공유물분할청구 소송 제기
법원 판단:
- 현물분할 어려움
- 매각 후 대금 분배가 타당
→ 경매 진행
거주 중이던 형제는
집을 지키지 못했다.
4. 막을 수 있는 방법은?
① 협의 매수
경매 전
지분을 매수하는 방법
→ 가장 현실적인 해결책
② 현물분할 주장
토지처럼 나눌 수 있는 경우
현물분할 주장 가능
아파트는 현실적으로 어렵다.
③ 경매 전 화해권고
소송 중 합의 시
경매 없이 종결 가능
④ 가처분 신청?
단순히 “마음에 안 든다”는 이유로
경매 자체를 막기는 어렵다.
5. 경매되면 배당은 어떻게 되나
낙찰 대금에서
- 경매 비용
- 선순위 채권
제외 후
지분 비율대로 분배.
단,
상속세·채무 문제는 별도다.
6. 이런 경우 특히 위험하다
- 채무 있는 상태에서 경매 진행
- 상속재산 분할 협의 없이 점유 지속
- 한 명이 대출 끼고 버티는 상황
감정 싸움이
수억 손실로 이어진다.
7. 소송 기간과 비용
- 1심 평균 6~12개월
- 감정평가 비용 발생
- 변호사 선임 시 수백만 원 이상
시간과 돈이 동시에 든다.
8. 핵심 정리
| 질문 | 답 |
|---|---|
| 단독 경매 신청 가능? | 공유물분할 소송 통해 가능 |
| 다른 상속인 동의 필요? | 소송 없이 강제는 불가 |
| 막을 수 있나? | 협의 매수 외 현실적 방법 제한적 |
| 배당은? | 지분 비율대로 |
공동상속 부동산은
시간이 지나면 거의 반드시 분쟁이 된다.
이런 경우는 전문가 상담 권장
- 상속인 3명 이상
- 거주자와 비거주자 혼재
- 채무·압류 동시 존재
- 상속세 신고 예정