🏠 사망 전에 집을 자식에게 넘기면 세금은 얼마나 나올까?

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❓ 미리 증여하면 유리하다고?

“살아 있을 때 집을 미리 자녀에게 넘기면 세금 아낄 수 있다”
→ 반은 맞고, 반은 틀립니다.
→ 상황·시점·금액에 따라 절세도 되고, 세금 폭탄도 됩니다.

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📊 생전 증여 시 세금 구조

1. 증여세

• 공제 후 과세표준에 따라 10%~50% 누진세율 적용
• 자녀 1인당 10년간 5,000만 원 공제
• 공시가 기준이 아니라 감정평가·시가 기준 가능성 있음

2. 취득세

• 자녀가 증여받은 집에 대해 3.5% 취득세 부과

3. 종합부동산세 / 재산세

• 다주택자가 되는 경우, 자녀 세금도 증가 가능성 있음

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📋 실제 계산 예시

[상황]
부모 명의 아파트 공시가격 3억, 실거래가 5억
→ 자녀에게 생전 증여

항목	내용	세금
증여세	5억 – 5천만 원 (공제) = 4.5억	약 7,000만 원
취득세	5억 × 3.5%	약 1,750만 원
합계		약 8,750만 원 💣

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💣 이런 실수는 조심!

• 10년 내 재증여 시 합산 과세
  → 공제 새로 못 받음
• 시가보다 낮은 신고가
  → 세무조사 + 과세처분 가능성
• 자녀 명의 다주택자 전환
  → 세금 폭탄 + 대출 제약

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✅ 상속 대비 유리한 경우

• 집값이 계속 오르는 경우 → 사망 시 기준가액 커짐
• 자녀가 무주택자일 경우 → 실거주 전입 조건 포함해 양도세 혜택 가능
• 상속인 다수일 경우 분쟁 피하려고 단일 증여 미리 해두는 전략

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🔍 상속 시의 세금 구조는?

• 기본공제 5억 원 + 자녀별 추가공제 가능
• 사망 시점 기준 가격으로 산정
• 상속세는 한 번만 내면 됨 (취득세 없음)
• 집이 하나라면 실거주 조건 시 상속세 부담이 줄기도 함

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💬 결론

“미리 증여하면 무조건 유리하다는 말은 절반의 진실”
→ 자녀 명의로 옮기기 전에 세무 전문가와 시뮬레이션 필수

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