전세 계약이 고인 명의로 되어 있는데
임대인이 보증금을 안 돌려준다.

이 상황, 생각보다 자주 발생한다.

특히 이런 경우가 많다:

• 고인이 단독 세입자
• 상속인 간 협의가 안 된 상태
• 임대인이 “상속인 전원 동의 가져오라” 버티는 경우
• 집이 경매로 넘어간 경우

오늘은 사망자 명의 전세보증금 반환 절차와 소송 흐름을 정리한다.

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1. 전세보증금은 누구의 권리인가

전세보증금 반환청구권은
고인의 상속재산에 포함된다.

즉,

✔ 상속인이 공동으로 권리를 가진다
✔ 단독으로 마음대로 인출 불가
✔ 상속지분 비율에 따라 권리 귀속

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2. 먼저 확인해야 할 것

① 계약서 명의

고인 단독인지, 공동인지

② 확정일자 및 전입신고 여부

대항력·우선변제권 판단 핵심

③ 임대차 기간 종료 여부

계약이 종료되지 않았다면
바로 소송은 어렵다.

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3. 임대인이 반환을 거부할 때 절차

1단계 – 내용증명 발송

임대차 종료 및 보증금 반환 요구
→ 반환 기한 명시

보통 2주~1개월 유예

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2단계 – 전세보증금 반환 소송 제기

관할 법원: 부동산 소재지 관할 지방법원

청구 취지 예시:

“피고는 원고들에게 금 ○○원 및 지연이자를 지급하라.”

공동상속인이라면
전원 원고로 참여하는 것이 안전하다.

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4. 공동상속인 중 일부만 소송 가능할까

가능하다.

다만 판결금은
지분 비율대로 귀속된다.

상속재산 분할이 끝나지 않았다면
법원은 공동상속인 공유재산으로 본다.

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5. 임대인이 사망한 경우

이 경우는 더 복잡하다.

임대인의 상속인을 상대로 소송 제기해야 한다.

이때는
상속인 특정이 먼저다.

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6. 집이 경매로 넘어간 경우

전세권 설정 여부에 따라 다르다.

• 전세권 등기 있음 → 배당요구
• 단순 임차인 → 배당요구 종기 내 신청

배당요구 안 하면
권리 소멸 위험 있다.

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7. 보증보험 가입된 경우

주택도시보증공사
SGI서울보증

전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면
보험금 청구 가능.

상속인임을 증명하면
보험금 수령 가능하다.

이 경우 소송보다 빠르다.

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8. 상속포기 상태라면

상속포기 완료 시
전세보증금 반환청구권 없음.

단순승인 위험 때문에
섣불리 내용증명 발송하면 안 된다.

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9. 실제 소송 기간

• 1심 평균 6개월~1년
• 항소 시 1년 이상

임대인이 지급 능력 없으면
판결 받아도 강제집행 필요.

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10. 정리

상황	대응
임대인 반환 거부	내용증명 → 소송
공동상속	전원 참여 권장
경매 진행 중	배당요구 필수
보증보험 있음	보험금 청구 우선
상속포기	권리 없음

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이런 경우는 특히 주의

• 임대차 기간 남았는데 소송 제기
• 상속인 일부가 동의 안 함
• 상속세 문제 정리 전 보증금 인출
• 채무초과 상속인데 반환금 수령

전세보증금은 금액이 크다.
절차를 틀리면 수천만 원이 묶인다.

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