부모가 돌아가신 뒤
형제 중 한 명이 갑자기 말한다.

“집 그냥 경매로 넘깁니다.”

다른 상속인은 동의한 적이 없다.

이게 가능한 일일까?
막을 수는 있을까?

실제 분쟁이 매우 많은 주제다.

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1. 공동상속 부동산의 법적 구조

상속이 개시되면
부동산은 상속인 전원의 공유 상태가 된다.

지분 예시:

• 형 1/2
• 동생 1/2

또는

• 자녀 3명 각 1/3

이 상태에서는
누구도 단독으로 “전체를 처분”할 수 없다.

하지만 예외가 있다.

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2. 공유물분할청구 소송이란

공유자는 언제든지
공유물 분할을 청구할 수 있다.

법적 근거는
민법 제268조

공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있다.

협의가 되지 않으면
→ 법원에 공유물분할청구 소송 제기

그리고 법원이
“현물분할이 곤란하다”고 판단하면

→ 경매 분할 명령

즉,
단독 신청이 가능한 이유가 여기에 있다.

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3. 실제 사례

📌 사례

• 상속인 3명
• 아파트 시세 4억
• 1명은 현금 필요
• 2명은 거주 중

1명이 공유물분할청구 소송 제기

법원 판단:

• 현물분할 어려움
• 매각 후 대금 분배가 타당

→ 경매 진행

거주 중이던 형제는
집을 지키지 못했다.

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4. 막을 수 있는 방법은?

① 협의 매수

경매 전
지분을 매수하는 방법

→ 가장 현실적인 해결책

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② 현물분할 주장

토지처럼 나눌 수 있는 경우
현물분할 주장 가능

아파트는 현실적으로 어렵다.

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③ 경매 전 화해권고

소송 중 합의 시
경매 없이 종결 가능

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④ 가처분 신청?

단순히 “마음에 안 든다”는 이유로
경매 자체를 막기는 어렵다.

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5. 경매되면 배당은 어떻게 되나

낙찰 대금에서

• 경매 비용
• 선순위 채권

제외 후

지분 비율대로 분배.

단,
상속세·채무 문제는 별도다.

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6. 이런 경우 특히 위험하다

• 채무 있는 상태에서 경매 진행
• 상속재산 분할 협의 없이 점유 지속
• 한 명이 대출 끼고 버티는 상황

감정 싸움이
수억 손실로 이어진다.

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7. 소송 기간과 비용

• 1심 평균 6~12개월
• 감정평가 비용 발생
• 변호사 선임 시 수백만 원 이상

시간과 돈이 동시에 든다.

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8. 핵심 정리

질문	답
단독 경매 신청 가능?	공유물분할 소송 통해 가능
다른 상속인 동의 필요?	소송 없이 강제는 불가
막을 수 있나?	협의 매수 외 현실적 방법 제한적
배당은?	지분 비율대로

공동상속 부동산은
시간이 지나면 거의 반드시 분쟁이 된다.

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이런 경우는 전문가 상담 권장

• 상속인 3명 이상
• 거주자와 비거주자 혼재
• 채무·압류 동시 존재
• 상속세 신고 예정

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