짐 많으면 비용 폭탄… 낙찰 전 반드시 계산해야 한다
부동산 경매에서 낙찰을 받으면 누구나 한 번은 이런 상황을 마주합니다.
“점유자가 안 나갑니다.”
처음에는 말로 협의해보려고 하지만,
상대가 계속 버티면 결국 마지막 단계로 가게 됩니다.
바로 강제집행입니다.
강제집행은 법적으로 가장 확실한 해결책이지만
낙찰자 입장에서는 이런 두려움이 생깁니다.
결론부터 말하면, 강제집행은 “가능”하지만
상황에 따라 비용이 크게 달라질 수 있고
짐이 많으면 예상보다 훨씬 큰 돈이 들어갈 수 있습니다.
이번 글에서는 강제집행이 어떤 절차로 진행되는지,
비용이 어떤 항목으로 구성되는지,
그리고 낙찰자가 실제로 얼마나 부담하게 되는지까지 현실적으로 정리해드립니다.
강제집행은 쉽게 말해
점유자가 자발적으로 퇴거하지 않을 때 법원의 권한으로 강제로 퇴거시키는 절차
입니다.
경매 낙찰자는 소유권을 취득했더라도
점유자가 계속 거주하면 현실적으로 집을 사용할 수 없습니다.
이때 법원 집행관이 현장에 나가
부동산을 낙찰자에게 인도해주는 절차가 강제집행입니다.
즉, 강제집행은 경매 명도의 최종 단계입니다.
강제집행은 무조건 바로 할 수 있는 게 아닙니다.
대체로 강제집행은 아래 중 하나가 확보된 상태에서 진행됩니다.
즉, 법원에서 “점유자를 내보내라”는 결정이 있어야
집행관이 움직일 수 있습니다.
이 단계가 확보되면 낙찰자는 집행관 사무실을 통해
강제집행을 신청할 수 있습니다.
강제집행은 생각보다 단순하게 진행되지 않습니다.
현실적으로는 다음 단계로 진행됩니다.
낙찰자는 인도명령 결정문 또는 판결문을 가지고
집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다.
이때 집행 비용의 일부를 예납하는 경우가 많습니다.
집행관이 현장에 방문해서 점유자에게 통보합니다.
“며칠 후 강제집행이 진행될 예정이니 자진 퇴거하라.”
이 계고 단계에서 겁을 먹고 나가는 점유자도 많습니다.
즉, 강제집행은 실제 집행보다
계고 자체가 심리적 압박 효과가 큽니다.
점유자가 나가지 않으면
집행관이 실제 집행 날짜를 확정합니다.
이때 낙찰자는
이런 준비를 해야 할 수 있습니다.
집행 당일 집행관이 출동하여
를 진행합니다.
점유자의 짐이 남아 있으면
지정 창고로 이동해 보관하는 방식이 됩니다.
짐이 많을수록 비용이 폭증하는 이유가 바로 여기입니다.
강제집행 비용이 단순히 “집행관 수수료”로 끝나는 줄 아는 사람이 많습니다.
하지만 강제집행 비용은 여러 항목이 합쳐진 구조입니다.
강제집행의 기본 비용입니다.
집행관이 절차를 진행하면서 발생하는 수수료이며,
집행관이 현장에 출동하고 기록을 남기는 과정에서 비용이 발생합니다.
점유자의 짐이 많을수록 가장 크게 증가하는 비용입니다.
집행은 “사람만 내보내는 것”이 아니라
짐을 실제로 빼야 끝납니다.
이런 짐이 많으면 인부 수가 늘어나고
비용도 급증합니다.
짐을 이동하려면 트럭이 필요합니다.
짐이 많으면 1대가 아니라 2대, 3대까지 필요할 수 있습니다.
점유자가 짐을 즉시 가져가지 않으면
짐을 창고에 보관해야 합니다.
이때 보관창고 비용이 발생합니다.
문제는 보관 기간이 길어지면
보관비가 계속 누적될 수 있다는 점입니다.
강제집행이 끝난 뒤
문을 다시 잠그고 열쇠를 교체해야 합니다.
이 비용도 낙찰자가 부담하는 경우가 많습니다.
상황에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
예를 들어
이런 경우 비용과 시간 모두 증가할 수 있습니다.
강제집행 비용을 결정하는 가장 큰 요소는 딱 하나입니다.
짐이 얼마나 많냐
집이 텅 비어 있는 공실 상태라면
강제집행 비용은 상대적으로 낮습니다.
하지만 점유자가 장기간 거주하면서 짐이 많다면
비용은 순식간에 올라갑니다.
그래서 경매 경험자들은 이렇게 말합니다.
“강제집행 비용은 짐을 보면 답이 나온다.”
정확한 금액은 사건마다 다르지만
현실적으로 시장에서 자주 나오는 범위를 정리하면 다음과 같습니다.
집행관 출동과 기본 처리만으로 끝나는 경우입니다.
냉장고, 세탁기, 침대 정도가 있는 케이스입니다.
짐이 많으면 인부와 트럭이 늘어나고
보관창고 비용까지 붙을 수 있습니다.
이 경우는 낙찰자 입장에서
수익률 자체가 무너질 수 있습니다.
낙찰자들이 가장 분노하는 부분이 이겁니다.
“왜 남의 짐 빼는데 내가 돈을 내야 하지?”
원칙적으로는 점유자가 부담해야 하는 것이 맞지만
현실에서는 낙찰자가 먼저 돈을 내고 진행하는 구조가 많습니다.
왜냐하면 점유자는 대부분 돈이 없거나
버티는 사람일 가능성이 크기 때문입니다.
즉, 낙찰자는 “내 집을 쓰기 위해”
먼저 비용을 지출할 수밖에 없는 상황이 자주 발생합니다.
강제집행은 최후의 수단이지만
낙찰자가 똑똑하게 움직이면 비용을 줄일 수 있습니다.
강제집행은 계고만 받아도
점유자가 심리적으로 흔들리는 경우가 많습니다.
이때 소액의 이사비를 지원하면
집행까지 안 가고 끝날 수 있습니다.
현실적으로는
“이사비 100~200만 원 주고 끝내는 게 낫다”
이런 판단이 나오는 경우가 많습니다.
현장 방문을 통해
짐이 많은지, 사람이 실제 거주하는지 확인하면
강제집행 리스크를 예측할 수 있습니다.
짐이 많으면 낙찰가를 더 낮게 써야 합니다.
점유자가 버티더라도
“짐은 빼라”는 식으로 압박하면
강제집행 비용이 줄어드는 경우가 있습니다.
시간이 늘어날수록 낙찰자는 손해를 봅니다.
이게 쌓이면 강제집행 비용보다 더 큰 손실이 됩니다.
그래서 명도는 빠를수록 좋습니다.
경매에서 낙찰자가 손해 보는 대표적인 패턴은 이겁니다.
즉, 강제집행은 단순히 “돈이 드는 문제”가 아니라
수익률 자체를 파괴하는 변수입니다.
그래서 경매에서는 강제집행 가능성이 높은 물건을
무조건 싸게 낙찰받아야 합니다.
경매에서 강제집행은 최후의 카드이지만
실제 현장에서는 생각보다 자주 발생합니다.
그리고 강제집행 비용은 단순히 몇 만원이 아니라
짐이 많을 경우 수백만 원 단위로 올라갈 수 있습니다.
정리하면 핵심은 이겁니다.
경매는 낙찰가 싸게 쓰는 게임이 아니라
명도와 강제집행까지 포함한 “실제 매입비용”을 계산하는 게임입니다.
강제집행 비용을 계산할 수 있는 순간부터
경매는 도박이 아니라 투자가 됩니다.
부모가 사망했다.집에는 근저당이 3개나 잡혀 있다. 은행 1순위 1억5천 저축은행 2순위 8천 개인 채권자 3천…
가족이 돌아가신 뒤 가장 많이 터지는 현실적인 문제가 있습니다. 바로 이겁니다. “통장 돈은 언제 막히는…
가족이 돌아가신 뒤 장례를 치르고 나면현실적으로 가장 먼저 마주치는 문제가 있습니다. 바로 통장에 남아 있는…
국민연금을 받는 사람 중 어느 순간 갑자기 이런 상황을 겪는 경우가 있습니다. 통장이 갑자기 거래정지…
부모님이나 배우자가 국민연금을 받다가 사망하면가족들이 가장 당황하는 순간이 있습니다. 바로 이 상황입니다. 사망 신고를 했는데도…
이혼 후 국민연금 분할연금을 받는 사람들은어느 순간 갑자기 불안해지는 상황이 생깁니다. 바로 전 배우자가 사망했을…